Donation immobilière: la technique fiscale qui permet de limiter les droits à 3%

Une donation immobilière peut coûter cher, car les droits sont calculés suivant un barème progressif allant jusqu’à 27%. Comment dès lors donner un patrimoine immobilier en limitant les droits de donation à 3% ?

En Belgique, toute donation immobilière à vos enfants ou petits-enfants est soumise à des droits de donation auxquels vous ne pouvez échapper. L’acte doit en effet obligatoirement être réalisé par un notaire et enregistré, ce qui entraîne le calcul de droits de donation suivant un barème progressif. Autrement dit, plus la valeur du bien transmis est élevée, plus le taux d’imposition augmente.

Ces droits sont identiques dans les trois Régions. Pour une donation en ligne directe (enfants, petits-enfants), le taux est de 3% sur la première tranche de 150.000 €. Entre 150.000 et 250.000 €, il grimpe à 9% puis à 18% jusqu’à 450.000 €, et enfin à 27% au-delà. Rester sous le seuil des 150.000 € permet donc de bénéficier du taux plancher de 3%. À noter que ce barème progressifs’applique séparément par donateur et par bénéficiaire. Autrement dit, vous ne payez que 3% pour chaque tranche de 150.000 €.

Exemple de donation par tranches à 3%

Supposons que des parents possèdent ensemble un appartement à Ostende d’une valeur de 600.000 € qu’ils souhaitent donner à leurs deux enfants. Comme la donation provient de deux donateurs vers deux bénéficiaires, elle se divise en quatre tranches. Chacune d’entre elles est ainsi imposée au taux minimum de 3%. La donation de la totalité de l’appartement est donc taxée à seulement 3%, soit 18.000 €.

Donation avec réserve d’usufruit

En pratique, il apparaît que dans 80% des donations immobilières entre parents et enfants, les parents se réservent l’usufruit et ne transmettent à leurs enfants que la nue-propriété. Concrètement, cela signifie qu’ils conservent le droit d’occuper et de louer le bien jusqu’à la fin de leurs jours. Ce n’est qu’à leur décès que l’appartement reviendra pleinement aux enfants, sans qu’aucun droit de succession ne soit dû.

À noter que dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit, les droits sont calculés sur base de la valeur de la pleine propriété et non sur celle de la nue-propriété. Autrement dit, donner la nue-propriété n’est pas moins coûteux que donner la pleine propriété.

Ne pas tout donner en une fois

Il est possible d’éviter les taux supérieurs à 3% en ne donnant pas tout d’un seul coup, mais en procédant par tranches successives de maximum 150.000 €. À chaque donation, les droits sont à nouveau calculés sur la valeur de la tranche, ce qui permet de bénéficier ànouveau du taux plancher de 3%. Les donateurs doivent toutefois respecter un intervalle d’au moins trois ans entre chaque donation. Autrement dit, il faut s’y prendre à l’avance, surtout si vous disposez d’un patrimoine immobilier important et/ou avez peu d’enfants.

Optimiser les donations

Dans le cadre d’une donation par tranches, vous pouvez tout à fait donner une part d’un bien immobilier et veiller à utiliser certains pourcentages bien définis afin d’optimiser la fiscalité. Par exemple, si la donation de la totalité d’un bien en une fois vous faisait tomber dans une tranche supérieure, vous pouvez donner dans un premier temps 60% de l’appartement, puis les 40% restants trois ans plus tard, si cela est fiscalement plus avantageux. Cette technique de donation par tranches avec intervalles de trois ans figure explicitement sur la ‘liste blanche’ dans les trois Régions. Il n’y a donc aucun risque de requalification en abus fiscal.

À noter que le délai de trois ans ne s’applique pas pour des donations à des bénéficiaires différents. Par exemple, si des parents viennent d’offrir un studio à leur fille, ils n’ont pas besoin d’attendre trois ans pour faire une nouvelle donation à leur fils afin de bénéficier du taux plancher. Dans ce cas précis, le délai de trois ans ne s’applique donc pas.

Donations aux enfants et petits-enfants ?

Si votre partenaire est déjà décédé et/ou si vous n’avez qu’un seul enfant, il est fort probable que votre donation immobilière soit soumise à des taux d’imposition supérieurs. Une mère veuve souhaitant donner son appartement à sa fille unique, par exemple, ne dispose que d’une tranche de 150.000 € imposée au taux minimum. Avec deux enfants, elle disposerait de deux tranches identiques. Une solution consiste alors à inclure également les petits-enfants dans la donation, ce qui permet de créer davantage de tranches imposées au taux de 3%.