Investir dans l’immobilier pour gonfler sa pension: rendement, coûts et fiscalité

Si vous cherchez un revenu complémentaire pour votre retraite, l’investissement immobilier est clairement une option intéressante. Mais quels sont les coûts et les taxes associés ?

De plus en plus de Belges se tournent vers l’immobilier pour sécuriser un revenu complémentaire à la retraite. Acheter un appartement ou une maison pour la mettre en location peut en effet générer des loyers réguliers, tout en offrant une perspective de plus-value à long terme. Mais l’investissement immobilier ne se résume pas à un simple calcul de rendement. Les coûts et les taxes peuvent fortement réduire le revenu net espéré. Explications.

Un double rendement: le loyer et la plus-value

Investir dans l’immobilier vise en réalité un double rendement. Il y a, d’une part, celui lié aux revenus locatifs générés par la mise en location d’un appartement ou d’une maison et, d’autre part, celui concerné par la plus-value réalisée grâce à la revente du bien dont on espère qu’il a pris de la valeur au fil du temps.

Pour ceux qui achètent principalement pour compléter leur pension, il convient en premier lieu de choisir un bien qui séduira un maximum de locataires potentiels. L’objectif premier est en effet d’obtenir un rendement mensuel optimal. La plus-value éventuelle à long terme est un bonus, et est souvent considérée comme un avantage pour les enfants ou héritiers.

Plutôt de l’ancien ou du neuf ?

Si vous achetez un bien existant, il est probable que vous deviez le rénover avant de pouvoir le louer. Vous êtes peut-être de type bricoleur et envisagez dès lors tout cela positivement.

D’autres vont privilégier le neuf pour la tranquillité d’esprit, le bénéfice de la garantie décennale en cas de problème majeur, ainsi que l’assurance d’avoir un bien respectant les normes énergétiques de plus en plus strictes.

Droits, frais d’entrée, notaire : le vrai coût d’un achat immobilier

Pour un bien existant qui n’est pas votre première résidence, vous devez payer des droits d’enregistrement (12,5% en Wallonie et à Bruxelles, et 12% en Flandre). Exemple : pour un appartement existant de 300.000 € en Wallonie, vous paierez  37.500 € de droits d’enregistrement et environ 5000 € de frais de notaire. Le coût total supplémentaire s’élève donc à 42.500 €, soit 14,16% du prix d’achat.

Globalement, les frais d’entrée pour un appartement ou une maison existante sont d’environ 14,5% en Wallonie et à Bruxelles, et d’environ 13,5 % en Flandre. Pour un appartement neuf sur plan – ce qui est généralement le cas aujourd’hui – le calcul est différent. Vous payez normalement 21% de TVA sur le bâtiment, et 12,5% ou 12% de droit de vente sur le terrain. Le coût total d’entrée peut ainsi rapidement atteindre 20%, ce qui constitue l’inconvénient principal de l’investissement immobilier.

Quel loyer espérer?

Pour estimer le loyer d’un logement, vous pouvez consulter des sites spécialisés ou des outils gratuits tels que loyers.brussels, loyerswallonie.be ou encore huurschatter.be pour la Flandre.

En tant qu’investisseur, visez un rendement brut d’environ 4% du prix d’achat total pour un bien existant. Pour le neuf, ce rendement est plus difficile à atteindre à cause de la TVA de 21%. Un rendement réaliste se situe plutôt entre 3 et 3,5%. Mais l’avantage est d’avoir peu de dépenses durant les dix premières années.

Du brut au net: ce que rapporte vraiment un bien locatif

Le loyer brut se calcule facilement, mais ce n’est pas ce que vous percevrez réellement. Il vous faut en effet payer l’impôt des personnes physiques, le précompte immobilier, et couvrir les réparations, l’entretien, les assurances, etc. De plus, il peut arriver que le logement reste vacant quelques mois et que des retards ou impayés impactent le rendement.

Pour estimer le net, voici une règle pratique : pour les biens anciens, prenez seulement 8 mois de loyer comme base, et éventuellement 9 mois pour le neuf. Le rendement net se situe souvent entre 2 et 2,5% selon la localisation, l’état, le financement, la fiscalité et la vacance locative. Le loyer peut être indexé chaque année, afin de maintenir votre pouvoir d’achat. Mais les promesses de certains agents immobiliers de toucher 6% par an sont clairement trop optimistes. Quoi qu’il en soit, choisissez toujours un bien qui séduira le maximum de locataires potentiels.

Fiscalité: combien ça coûte?

Si vous louez à un particulier pour un usage privé, le revenu locatif est forfaitairement imposé sur le revenu cadastral indexé multiplié par 1,4. Tout dépend de votre revenu et de l’impôt communal. En règle générale, 1 à 1,5 mois de loyer partira en impôt sur le revenu. Pour éviter les mauvaises surprises, précisez dans le contrat que le locataire ne peut pas déduire le loyer comme frais professionnels et qu’il vous indemnisera en cas de non-respect.

Si la location est à usage professionnel, l’imposition se fait sur le revenu locatif réel, réduit d’un forfait de charges de 40%. La réduction est limitée à 2/3 du revenu cadastral revalorisé. Dans ce cas, demandez un loyer plus élevé pour obtenir le même net qu’en location à usage privé. Le précompte immobilier est pour sa part calculé sur base du revenu cadastral indexé, et varie selon la commune.