4 verhuurdersproblemen: zo los je ze op

Zowel huurders als verhuurders worden met de nodige problemen geconfronteerd. We houden de belangrijkste problemen voor verhuurders onder de loep en geven tips om ze efficiënt aan te pakken.

1. Mijn huurder heeft een huurachterstand.

De belangrijkste wettelijke verplichting voor een huurder is om de huur stipt te betalen. Doen huurders dat niet, dan is het als verhuurder best om niet te wachten maar meteen in actie te schieten. De meeste verhuurdersorganisaties geven als tip de huurder meteen te contacteren als de betaaldatum overschreden is, om te vragen wat er aan de hand is en een deadline af te spreken voor de betaling. Belooft je huurder tegen een bepaalde datum de huur te storten, bevestig de gemaakte afspraken dan per e-mail of Whatsapp. Zo heb je schriftelijk bewijs. Blijft de huur onbetaald, stuur de huurder dan een aangetekende aanmaning met opnieuw het verzoek om de achterstallige huur te betalen tegen een bepaalde datum, of stel een afbetalingsplan voor. Vanaf de tweede maand achterstallige huur raden verhuurdersorganisaties aan om een procedure te starten bij het vredegerecht. Je kunt ervoor kiezen de ‘oproep tot verzoening’ over te slaan, en meteen naar ‘het verzoekschrift ten gronde’ gaan. In dat geval spreekt de vrederechter na de zitting een vonnis uit. Laat je adviseren door een verhuurdersorganisatie.

2. Ik wil een appartement kopen dat verhuurd is om er zelf in te gaan wonen, maar kan ik de huidige huurders meteen opzeggen?

Als je een woning of appartement koopt dat verhuurd is, kun je huurders niet zomaar opzeggen. Het Vlaams Woninghuurdecreet (voor contracten van negen jaar, vanaf 1 januari 2019) stipuleert dat je als eigenaar zelf in het huurpand kunt gaan wonen met een opzeggingstermijn van zes maanden. Maar er is wel een voorwaarde: je moet uiterlijk binnen het jaar na het opzeggen van de huur zelf in de woning gaan wonen, en dat voor minstens twee jaar. Is er sprake van een huurcontract van drie jaar of minder, dan kun je als nieuwe eigenaar het huurcontract niet zomaar vroegtijdig opzeggen, ook als je er zelf in wil gaan wonen.

3. Ik denk dat mijn huurders schade aanbrengen aan mijn pand, hoe kan ik actie ondernemen?

Elke huurder heeft de plicht het gehuurde goed te gebruiken ‘als een goede huisvader’, dus zoals een normaal zorgvuldig persoon dat zou doen. Krijg je als verhuurder alarmerende signalen van de buren van je huurders, dan kun je gebruikmaken van je ‘bezoekrecht’. Dat recht staat in het huurcontract vermeld, en laat je toe om na afspraak met de huurder je woning te bezoeken. Meestal is dat minstens één keer per jaar. Op die manier hou je ook direct contact met je huurders. Stel je schade aan de huurwoning vast en weigeren huurders die te herstellen, dan moet je naar de rechtbank zodat de vrederechter of een gerechtelijk expert de schade kan vaststellen. In bepaalde gevallen kan dit zelfs leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst. Het toont nogmaals aan hoe belangrijk de opmaak van een correcte ‘plaatsbeschrijving’ is bij het begin van de huurovereenkomst. In dit document, dat je best laat opstellen door een vastgoeddeskundige of een immomakelaar, wordt de gedetailleerde staat van de verschillende onderdelen van de huurwoning (van deuren over muren tot vloerbekleding, sanitair en fornuis) nauwkeurig beschreven. Zo is er geen discussie mogelijk als er beschadigingen zijn, en kun je een schadevergoeding eisen van de huurder.

4. Ik verhuur drie appartementen en een van mijn huurders klaagt dat een andere huurder geluidsoverlast veroorzaakt. Moet ik ingrijpen als verhuurder?

Elke huurder heeft recht op ‘huurgenot’. Dat wil zeggen dat hij of zij het recht heeft om ongestoord gebruik te maken van het gehuurde pand tijdens de huurperiode. Als verhuurder ben je inderdaad verplicht dit rustige genot te waarborgen. Je moet je huurder dus inderdaad ‘beschermen’ als een van je andere huurders zorgt voor verstoring van dat genot door bijvoorbeeld geluidsoverlast. Een eerste stap is een gesprek met de luidruchtige huurder, zodat je kunt wijzen op zijn of haar verplichtingen. Bevestig de gemaakte afspraken in een e-mail, die kun je later gebruiken als bewijs. Verandert het overleg niets, dan is de volgende fase een aangetekende aanmaning met de melding dat je verdere stappen onderneemt als de geluidsoverlast niet stopt. Heeft ook dit geen resultaat, dan moet je naar de vrederechter. Daarvoor is alle bewijsmateriaal uiterst belangrijk, van de schriftelijke klachten die je andere huurder bij je indiende, tot een eventueel proces-verbaal voor geluidsoverlast opgesteld door de politie.

Nood aan advies als verhuurder?

Verhuurders die op zoek zijn naar juridisch advies en bijstand kunnen zich in Vlaanderen aansluiten bij verhuurdersorganisaties zoals de Eigenaarsbond (lidgeld vanaf 125 euro/jaar, eigenaarsbond.be) of de Verenigde Eigenaars (lidgeld vanaf 95 euro/jaar, verenigdeeigenaars.be). De organisaties ondersteunen je bij alle aspecten van de verhuur van je onroerend goed, van het opstellen van de huurovereenkomst, de jaarlijkse indexering tot het opmaken van verzoekschriften tot uithuiszetting.