Locataires: 4 problèmes fréquents (loyer, réparations…) et comment les résoudre

Loyer qui augmente, réparations qui tardent, garantie locative bloquée… Les locataires font face à de nombreux problèmes du quotidien. Nous passons en revue les situations les plus fréquentes et expliquons comment y faire face, étape par étape.

Comment réagir quand votre propriétaire refuse d’effectuer des réparations? Peut-il augmenter le loyer sans prévenir? Quels sont vos droits si la garantie locative n’est pas restituée dans les délais? Voici les réponses aux questions les plus courantes des locataires.

Réparations locatives: qui paie quoi ?

Le toit de mon logement fuit, mais mon propriétaire n’effectue pas les réparations.

La législation locative est claire: les grosses réparations d’un logement loué sont toujours à la charge du propriétaire, tandis que les petites réparations liées à l’usage quotidien du logement incombent au locataire. Chaque Région du pays a dressé une liste précisant qui doit assumer quoi, mais les règles de base sont les mêmes partout.

En tant que locataire, vous devez vous occuper de l’entretien et du nettoyage du logement : entretien de la chaudière, débouchage de l’évier, détartrage du chauffe-eau, etc. Vous êtes également responsable des petites réparations accidentelles, comme une vitre cassée. C’est d’ailleurs pour cela qu’une assurance incendie couvrant laresponsabilité du locataire estobligatoire.

Le propriétaire, lui, doit prendre en charge les réparations dues à l’usure naturelle ou à un cas de force majeure. Le toit qui fuit relève donc de sa responsabilité.

Prévenez votre propriétaire le plus vite possible, de préférence par courrier recommandé, en décrivant précisément les problèmes et en joignant des photos comme preuve. Demandez-lui d’effectuer les travaux dans un délai raisonnable (par exemple six semaines). En cas d’urgence, vous pouvez exiger une réparation immédiate.S’il ne réagit pas, contactez un juriste d’une association de locataires.

Vous trouverez ici un modèle de lettre de demande de réparation ou de remplacement d’un équipement.

Quels droits pour le locataire?

Mon propriétaire veut vendre le logement que j’occupe. Ai-je un droit de préemption?

Malheureusement, vous ne disposez d’aucun droit de préemption légal, sauf si le bailleur en a explicitement convenu avec vous. Selon la loi, votre bailleur n’est même pas tenu de vous informer officiellement de son intention de vendre le bien. Il peut toutefois convenir avec vous de vous accorder un droit de préemption, mais cela doit alors être consigné dans un contrat officiel ou mentionné dans le contrat de location. Sachez toutefois que la plupart des propriétaires ne seront pas enclins à vous accorder un tel droit. En effet, une maison ou un appartement soumis à un droit de préemption peut dissuader d’autres acheteurs potentiels intéressés.

Mon propriétaire augmente soudainement le loyer sans m’avoir prévenu.

Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer à sa guise. Il peut cependant indexer le loyer une fois par an, en fonction du coût de la vie. Cette indexation ne peut cependant avoir lieu qu’à la date anniversaire du contrat de location. Même si cela n’est pas mentionné dans le contrat, l’indexation reste autorisée, à condition que le propriétaire vous informe du nouveau montant.

Le calculateur de loyer de Statbel, l’office belge de statistique, vous permet de calculer le montant de l’indexation du loyer dans la Région où vous habitez.

Attention: en Région de Bruxelles-Capitale, s’agissant des baux de 9 ans, une révision triennale est possible, mais uniquement à la demande d’une des parties, et aux conditions suivantes : la demande doit être faite pendant le 9e mois précédant la fin de la troisième année (ou de la sixième, etc.), et celle-ci doit reposer sur la preuve d’une modification de la valeur locative normale du bien (minimum 20%). En cas de désaccord, c’est le juge de paix qui tranche.

La Wallonie a prévu un système quasi identique. La demande d’une révision triennale doit être formulée entre le 9e et le 6e mois avant la fin de la 3e année du bail, et doit être justifiée par une modification d’au moins 20% de la valeur locative normale du bien. Si les parties ne s’accordent pas, le juge de paix peut réévaluer le loyer.

Garantie locative non restituée: quels recours?

Mon contrat est terminé, mais le propriétaire tarde à me rendre la garantie locative.

Ce n’est que si le logement présente des dommages à la fin du contrat de location que le bailleur a le droit de retenir une partie de la garantie locative que vous avez versée, afin de réparer ces dommages. Cela peut se faire à l’aide de l’état des lieux d’entrée établi au début du contrat de location et enregistré avec le contrat de location.

Sur cette base, le bailleur peut formuler une proposition concernant le montant des dommages. Si le locataire n’est pas d’accord, la prochaine étape est le juge de paix. Deux mois après la fin du contrat de location, la garantie locative (avec les intérêts éventuels) doit être remboursée. Si ce n’est pas le cas, mettez officiellement le bailleur en demeure. Vous pouvez le faire par lettre recommandée dans laquelle vous demandez à votre ancien bailleur de vous rembourser la garantie locative dans un délai raisonnable de 8 ou 15 jours.

Une législation à la fois régionale et fédérale

En matière de location, chaque Région applique ses propres règles. À Bruxelles et en Wallonie, les ordonnances et décrets régionaux s’appliquent tant aux baux de location actuels qu’à ceux conclus avant le 1er janvier 2019. Ce n’est pas le cas en Flandre où les baux de location conclus avant cette date sont toujours soumis à l’ancienne législation fédérale. En revanche, un bail signé à partir de cette date pour un logement où le locataire a sa résidence principale relève du décret flamand sur la location.