Propriétaires bailleurs: 4 problèmes fréquents (loyer impayé, dommages…) et comment les résoudre

Loyer impayé, logement endommagé, nuisances sonores… Les propriétaires bailleurs font face à de nombreux problèmes au quotidien. Nous passons en revue les situations les plus fréquentes et expliquons comment y faire face, étape par étape.

Que faire quand votre locataire ne parvient plus à payer son loyer? Pouvez-vous mettre fin à un bail du jour au lendemain? Et quels sont vos droits et responsabilités en cas de dommages ou de nuisances sonores? Voici les réponses aux questions les plus courantes des propriétaires bailleurs.

Le loyer reste impayé

Mon locataire a du retard dans le paiement du loyer.

La principale obligation légale d’un locataire est de payer son loyer dans les délais impartis. Si les locataires ne le font pas, il est préférable, en tant que bailleur, de ne pas attendre mais d’agir immédiatement. La plupart des associations de propriétaires conseillent de contacter immédiatement le locataire lorsque la date de paiement est dépassée, afin de lui demander ce qui se passe et de convenir d’une nouvelle date limite pour le paiement. Si le locataire s’engage à payer le loyer à une date déterminée, confirmez l’accord conclu par e-mail ou via WhatsApp. Vous disposerez ainsi d’une preuve écrite. Si le loyer reste impayé, envoyez au locataire une mise en demeure recommandée lui demandant à nouveau de payer le loyer impayé avant une date déterminée, ou proposez-lui un plan de remboursement. À partir du deuxième mois de loyer impayé, il est recommandé d’engager une procédure devant le juge de paix. Vous pouvez choisir de passer l’étape de la «demande de conciliation» et de passer directement à la «requête au fond». Dans ce cas, le juge de paix rendra son jugement après l’audience.Demandez conseil à une association de bailleurs.

Résilier un bail: le délai de préavis

J’achète un appartement loué pour y vivre moi-même. Puis-je résilier le bail immédiatement ?

Non, vous ne pouvez pas simplement résilier le bail. Bruxelles et la Wallonie autorisent la résiliation pour occupation personnelle, mais avec des délais et conditions stricts. Si le bail est de 3 ans ou moins, la loi prévoit un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité d’un mois pour rupture anticipée. Depuis la réforme de fin 2024, le locataire dispose par ailleurs d’un droit de contre-préavis d’un mois pour se libérer de ses obligations. Pour un bail de 9 ans, la loi prévoit un préavis de 6 mois ainsi qu’une indemnité. En cas de contestation, le juge de paix est compétent.

Dommages et nuisances sonores: que peut-on faire?

Je soupçonne mes locataires d’endommager le logement. Que puis-je faire ?

Chaque locataire a l’obligation d’utiliser le bien loué en ‘bon père de famille’, c’est-à-dire comme le ferait une personne sensée et prudente. Si, en tant que bailleur, vous recevez des signaux d’alarme de la part des voisins, vous pouvez faire usage de votre «droit de visite». Ce droit est mentionné dans le bail et vous permet de visiter votre logement après accord avec le locataire. Si cela se fait au moins une fois par an en général, c’est aussi une manière de rester en contact direct avec votre locataire. Si vous constatez des dommages dans le logement et que le locataire refuse de les réparer, vous devez vous adresser au tribunal afin que le juge de paix ou un expert judiciaire puisse constater les dommages. Dans certains cas, cela peut même conduire à la résiliation du bail. D’où l’importance de rédiger un état des lieux d’entrée correct. Pour rappel, ce document, qu’il est préférable de faire établir par un expert ou un agent immobilier, décrit en détails l’état de tous les éléments du logement. Ainsi, en cas de dommages, il n’y aura pas de discussion possible et vous pourrez demander uneindemnisation au locataire.

J’ai trois appartements en location et l’un des locataires se plaint de nuisances sonores causées par un autre. Dois-je intervenir en tant que bailleur ?

Chaque locataire a droit à la «jouissance du bien loué». Cela signifie qu’il a le droit d’utiliser le bien loué sans être dérangé. En tant que bailleur, vous êtes tenu de garantir cette jouissance paisible. Vous devez donc ‘protéger’ votre locataire si l’un de vos autres locataires perturbe cette jouissance, par exemple en raison de nuisances sonores. La première étape consiste à discuter avec le locataire bruyant afin de lui rappeler ses obligations. Confirmez les accords dans un e-mail, que vous pourrez utiliser ultérieurement comme preuve. Si la discussion ne change rien, l’étape suivante consiste à envoyer une mise en demeure par courrier recommandé, indiquant que vous prendrez d’autres mesures si les nuisances persistent. Si cela ne donne toujours aucun résultat, vous devrez vous adresser au juge de paix. Pour cela, toutes les preuves sont extrêmement importantes, qu’il s’agisse de plaintes écrites que votre autre locataire vous a adressées ou d’un éventuel procès-verbal pour nuisances sonores établi par la police.

Témoignages: “Beaucoup de locataires ont un revenu suffisant sur papier, mais cachent leurs dettes”

Anne a fait construire il y a quelques années un immeuble moderne de huit appartements de luxe.

« Nous les avons aménagés comme si c’était pour nous-mêmes. Pour nous protéger des dégâts potentiels, nous avons rédigé avec un agent immobilier un règlement intérieur très détaillé : interdiction de fumer, d’avoir des animaux, directives précises pour les rideaux, etc. Si un candidat locataire n’accepte pas ces règles, nous ne signons pas avec lui. Heureusement, je n’ai pas encore été confrontée à des histoires à dormir debout, mais nous constatons que tout le monde n’est pas familiarisé avec les techniques dont est équipé le bâtiment, telles que le chauffage au sol exclusif ou la hotte aspirante à régénération. C’est pourquoi je surveille de près les nouveaux locataires, car un mauvais entretien peut entraîner de graves dommages.

Jusqu’à présent, les plus gros problèmes que nous avons rencontrés concernaient les canalisations. Bien que le règlement indique clairement ce qui peut et ne peut pas y être jeté, nous avons déjà connu trois fois de graves obstructions dues à des graisses ou d’autres déchets inappropriés. Comme nous ne savons pas quel locataire en est responsable, nous avons chaque fois pris en charge les frais de réparation.

Au début, j’avais une relation personnelle avec chaque locataire, mais j’ai appris à ne plus le faire. Ce n’était pas tenable. Certains locataires m’appelaient pour un oui ou pour un non – un peu de poussière dans le couloir, une ampoule à remplacer – alors qu’ils pouvaient facilement s’en occuper eux-mêmes.

Comme la plupart des bailleurs, nous demandons à l’avance les fiches de paie récentes, mais nous avons tout de même été surpris à plusieurs reprises par des locataires défaillants. Parfois, les gens ont un revenu suffisamment élevé sur le papier, mais il s’avère qu’ils ne peuvent plus payer leur loyer en raison de problèmes familiaux ou d’un divorce. Pour exemple, l’un de nos locataires gagnait un salaire confortable, mais il s’est avéré qu’il était en plein divorce conflictuel. Après que le tribunal lui ait imposé une pension alimentaire élevée et qu’il ait aussi eu d’autres dettes, il s’est soudainement retrouvé dans l’incapacité de payer son loyer. Nous avons fait preuve de compréhension pendant un temps, mais les arriérés se sont accumulés et le contrat a dû être résilié. Désormais, je demande explicitement aux nouveaux candidats locataires de me renseigner sur leurs obligations financières ou leurs dettes en cours. Ils ne sont pas tenus de fournir ces informations, mais je ne loue plus à ceux qui refusent de le faire. »

Auteur: Johan Lambrechts