4 huurdersproblemen: zo los je ze op
Zowel huurders als verhuurders worden met de nodige problemen geconfronteerd. We houden de belangrijkste problemen voor huurders onder de loep en geven tips om ze efficiënt aan te pakken.
1. Het dak van mijn huurwoning lekt, maar mijn huisbaas voert de herstellingen niet uit.
De huurwetgeving is duidelijk: grote herstellingen in een huurwoning zijn altijd ten laste van de eigenaar, kleine herstellingen in het kader van het dagelijks gebruik van de woning zijn voor rekening van de verhuurder. Elk gewest in ons land heeft een lijst opgesteld met wie er precies voor wat moet opdraaien. De basisregels zijn overal dezelfde. Als huurder moet jij het onderhoud en de reiniging van de woning ten laste nemen, zoals het onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie, het ontstoppen van de gootsteen en ontkalken van de boiler. Daarnaast sta je ook zelf in voor kleine herstellingen zoals wanneer je per ongeluk een raam breekt. Precies daarom heb je een brandverzekering huurdersaansprakelijkheid.
De verhuurder daarentegen moet altijd instaan voor het herstel van slijtage veroorzaakt door ouderdom, en voor de herstelling van schade door overmacht. Het lekkende dak is dus ten laste van de verhuurder. Zorg er als huurder voor dat je alle mankementen zo snel mogelijk telefonisch maar nog beter met een aangetekende brief meldt aan de eigenaar. Geef een gedetailleerde beschrijving van de gebreken, en voeg foto’s toe als bewijs. Vraag de verhuurder om de werken uit te voeren binnen een redelijke termijn van bijvoorbeeld zes weken. Voor spoedgevallen kun je onmiddellijk herstel vragen. Voert de verhuurder de herstellingen niet uit, contacteer dan een jurist van een huurdersorganisatie.
Een voorbeeldbrief om gebreken te melden vind je hier.
Lees ook | Huurders, let op met “afstand van verhaal”
2. Mijn huisbaas is van plan in de loop van volgend jaar het huurhuis waarin ik woon te verkopen. Heb ik een voorkooprecht?
Helaas: als huurder heb je wettelijk gezien geen voorkooprecht, tenzij de verhuurder dat expliciet met je overeenkwam. Je huisbaas moet je volgens de wet zelfs officieel niet op de hoogte brengen dat hij van plan is om het goed te verkopen. Hij kan wel met je afspreken dat je een voorkooprecht krijgt, maar dat moet dan in een officieel contract worden gegoten of in de huurovereenkomst worden vermeld. De meeste eigenaars zijn niet geneigd om je zo’n recht te verlenen. Een huis of appartement waarop een voorkooprecht rust, schrikt mogelijk andere kandidaat-kopers af.
Bij een huurovereenkomst is een correcte plaatsbeschrijving belangrijk
3. Zonder enige verwittiging rekent mijn huurbaas mij plots een hogere huur aan.
Zomaar de huurprijs verhogen, kan je huisbaas niet. Maar hij mag die wel jaarlijks indexeren. Dat mag ten vroegste gebeuren op de verjaardag van de ondertekening van het huurcontract. De verhuurder mag die huurindexering sowieso elk jaar doen, zelfs al staat het niet expliciet in het huurcontract vermeld. De verhuurder moet je altijd op de hoogte brengen van de nieuwe huurprijs.
Met de huurcalculator van Statbel, het Belgisch statistiekbureau, bereken je met welk bedrag de huur geïndexeerd mag worden in het gewest waarin je woont.
Let op: in het Vlaams Gewest mag de huurprijs wel op vaste tijdstippen worden aangepast.
De verhuurder kan tussen de 9de en de 6de maand vóór het einde van een 3-jarige periode vragen om de huurprijs aan te passen, als hij van mening is dat de huurwaarde door werkzaamheden is gestegen. Komt hij daarover niet tot een akkoord met jou als huurder? Dan kan de verhuurder een verzoekschrift indienen bij de vrederechter. Bij huurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten mag de huurprijs ook worden aangepast als de verhuurder de nodige energiebesparende maatregelen aan de huurwoning heeft uitgevoerd. Ook hier moet er wel een akkoord zijn met de huurder. Is dat niet het geval, dan moet de vrederechter een uitspraak doen. Die zal de huurprijsverhoging normaal toestaan als de huurwaarde door de investeringen met minstens 10 procent is gestegen, ten opzichte van de geldende huurprijs.
4. Mijn huurcontract is beëindigd, maar mijn huisbaas treuzelt met de teruggave van de huurwaarborg.
Enkel als er op het einde van de huurovereenkomst schade aan de woning is, heeft de verhuurder het recht om een deel van de door jou gestorte huurwaarborg in te houden om die schade te herstellen. Dat kan met behulp van de ‘ingaande plaatsbeschrijving’ die bij het begin van de huurovereenkomst is opgesteld, en samen met het huurcontract is geregistreerd. Op basis daarvan kan de verhuurder een voorstel voor het schadebedrag formuleren. Gaat de huurder daarmee niet akkoord, dan is de volgende stap de vrederechter. Twee maanden nadat de huurovereenkomst beëindigd is, moet de huurwaarborg (en de eventuele rente erop) teruggestort zijn. Is dat niet het geval, stel de verhuurder dan officieel in gebreke. Dat kan met een aangetekende brief waarin je je ex-huisbaas vraagt om de huurwaarborg terug te storten binnen een redelijke termijn van 8 of 15 dagen.
Lees ook | 4 verhuurdersproblemen: zo los je ze op
Opgelet: huurwetgeving is regionaal én federaal
Niets zo ingewikkeld als de huurwetgeving, want elk gewest hanteert zijn eigen regels. Maar terwijl voor Brussel en Wallonië de ordonnantie en het decreet ook van toepassing zijn voor oudere, lopende huurovereenkomsten, is dat in Vlaanderen niet het geval. Huurovereenkomsten afgesloten vóór 1 januari 2019 vallen nog onder de oude federale wetgeving. Een huurcontract voor een woning waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, afgesloten vanaf 1 januari 2019, valt daarentegen onder het Vlaams Woninghuurdecreet.
Nood aan advies als huurder?
Heb je extra juridisch advies en bijstand nodig, dan kun je als huurder in Vlaanderen terecht bij de Huurdersbond. Die beantwoordt alle mogelijke vragen over je huurcontract of een huurdersprobleem, op afspraak of tijdens de vrije spreekuren. Het lidmaatschap kost 20 euro per jaar.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
