Investeren in vastgoed na je pensioen

Zoek je een bijkomend inkomen wanneer je met pensioen gaat? Dan is beleggen in onroerend goed zeker een optie. Maar welke kosten en belastingen komen daar zoal bij kijken?

Huur én meerwaarde

Wie in vastgoed belegt, mikt eigenlijk op een dubbel rendement. Verhuur je een huis of appartement, dan brengt dit huurinkomsten op. Daarnaast hoop je als koper natuurlijk dat het pand stijgt in waarde, zodat je het met een meerwaarde kan verkopen.

Maar wie een huis of appartement koopt om later zijn pensioen aan te vullen, moet zoeken naar vastgoed dat zo veel mogelijk potentiële huurders kan bekoren. Je koopt het dan immers om maandelijks een zo goed mogelijk rendement te halen. De meerwaarde op termijn is mooi meegenomen, maar is wellicht iets voor je kinderen later.

Oud of nieuw?

Als je een bestaand pand koopt, is de kans groot dat je eerst moet renoveren. Misschien ben je handig en vind je renoveren niet zo erg. Echte beleggers opteren voor nieuwbouw omdat ze houden van gemoedsrust.

Als eigenaar kan je ook rekenen op de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en van de architect, mocht zich in het nieuwbouwappartement een belangrijk probleem voordoen of mocht er niet voldaan zijn aan een energienorm.

Hoge instapkosten

Wanneer je bestaand vastgoed koopt dat niet je eerste woning is, dan betaal je registratierechten (12 procent in Vlaanderen en 12,5 procent in Wallonië en Brussel). Als je in Vlaanderen een appartement koopt voor de prijs van 300.000 euro, betaal je 36.000 euro registratierechten, plus nog ongeveer 5.000 euro notariskosten. De totale bijkomende kost bedraagt dan 41.000 euro of 13,66 procent van de aankoopprijs. De instapkosten bij de aankoop van een bestaand appartement of huis liggen dus in totaal rond de 13,5 procent in Vlaanderen en 14,5 procent in Wallonië en Brussel.

Als het om een nieuw appartement op plan gaat, betaal je normaal gezien 21 procent btw op het gebouw en 12 of 12,5 procent verkooprecht op de grond. Dan loopt de totale instapkost vlug op richting 20 procent. Deze zware instapkost is zowat het belangrijkste nadeel van het investeren in vastgoed.

Brutohuur schatten

Wie een huis of appartement wil kopen en een idee wil hebben van de huurprijs kan een kijkje nemen op websites van immokantoren in de buurt. Je kan je mogelijke huur ook berekenen op gratis modules zoals huurschatter.be, loyerswallonie.be of loyers.brussels.

Als investeerder in een huis of appartement moet je proberen te mikken op een brutorendement van 4 procent van de totale aankoopprijs. Voor nieuwbouw is dat rendement moeilijker te halen omdat je die 21 procent btw hebt op het gebouw. Daar is het realistischer om te mikken op een brutorendement van 3 à 3,5 procent. Het voordeel is wel dat je de eerste tien jaar weinig kosten hebt.

Van bruto naar netto

De brutohuur is dus gemakkelijk te berekenen, maar dat is niet wat je echt op zak steekt. Je moet immers personenbelasting en onroerende voorheffing betalen, en verder ook herstellingen, onderhoud, verzekering, enz. Bovendien zal het wel eens voorkomen dat het appartement een paar maanden niet verhuurd geraakt of dat de huurders slechte betalers zijn.

Als vuistregel neem je dus best slechts acht maanden huur voor oudere huizen en appartementen en negen maanden voor nieuwbouw. Vaak komt de huur netto uit tussen 2 en 2,5 procent. Maar afhankelijk van locatie, staat, financiering, belastingen en leegstand kan het rendement lager of hoger zijn. De huur mag je bovendien elk jaar indexeren, zodat je inkomen qua koopkracht gelijk blijft.