Je eigen B&B runnen, tussen droom en daad

Speelde jij ook al eens met de gedachte om je leven over een andere boeg te gooien en een eigen B&B te beginnen? Het beeld dat we daarvan hebben, blijkt niet altijd te stroken met de werkelijkheid.

Heb jij er bij je terugkeer uit vakantie weleens van gedroomd om de boel de boel te laten, een karaktervol pand te kopen en opnieuw in te richten als B&B? Of enkele kamers van je gezinswoning, die te groot is nu de kinderen de deur uit zijn, een nieuwe bestemming te geven en zo wat bij te verdienen? En te vervellen tot gastvrouw of gastheer die kamers ter beschikking stelt aan toeristen en reizigers op doortocht?

Velen hebben die stap al gezet. België telt liefst 1.660 B&B’s, gastenkamers en gelijkaardige infrastructuur, die van de regionale instanties bevoegd voor toerisme een label kregen toegekend. Daarnaast zijn er nog ruim 1.000 kamers die wel geregistreerd staan, maar niet erkend zijn. Een mens zou gaan denken dat het kinderspel is. Te meer daar je geregeld fraaie verhalen hoort, die je zin doen krijgen om de sprong te wagen.

Liefde op het eerste gezicht

Vaak beginnen die verhalen met liefde op het eerste gezicht. Rond het jaar 2000 overkwam het ook Nicole Willems uit Brussel: zij belandde destijds eerder toevallig in Sommerain, een typisch, piepklein Ardens dorp. Amper meer dan een straat met huizen in natuursteen, te midden van de natuur, en verder een kerkje met kerkhof. “In Sommerain ben ik verliefd geworden op een ruïne. Je reinste dwaasheid”, zo herinnert de energieke zeventiger zich. Plots stond ze voor een oud pand uit 1859 dat te koop stond en helemaal gerenoveerd moest worden, op het dak na. “Ik voelde de drang om aan een groot project te beginnen. In een opwelling, heb ik zonder al te veel na te denken een bod gedaan. Ik wou in dat pand een B&B beginnen, een concept dat toen nog lang niet zo ingeburgerd was als nu.”

Haar bod werd aanvaard en na ingrijpende werkzaamheden kreeg het oude pand een kleurrijk interieur met bijeengesprokkelde decospulletjes en oude meubels. B&B Hôte en Couleurs was een feit. “Ik ben van nul begonnen en heb een cosy sfeer gecreëerd, die alles had om gasten te verwelkomen en in de watten te leggen. Tien jaar lang had ik altijd volk over de vloer, zonder ook maar één euro uit te geven aan publiciteit. Mond-tot-mondreclame en enkele artikels volstonden. Uiteindelijk ben ik er om persoonlijke redenen mee gestopt, maar het was een zalige ervaring.”

Hard labeur

Voel je het kriebelen bij het lezen van dit verhaal? “Een B&B openen, daar droomt iedereen al eens van”, erkent Evelyne Vaernewyck. Na allerlei jobs in de zorgsector en het hotelwezen biedt ze sinds 2020 onderdak aan een tiental gasten in Le Jardin des Secrets, op een boogscheut van het centrum van Namen. “Gasten ontvangen kan erg leuk zijn. Je creëert een universum dat rijmt met je persoonlijkheid, je ontmoet tal van mensen ... Heel wat klanten zijn vrienden geworden. Sommigen nodigen me uit bij hen thuis, in alle uithoeken van de wereld. Want als je de mensen goed ontvangt, krijg je daar veel voor terug. De meeste gasten zijn erkentelijk als je hen vertroetelt. Ik kan niet zo gauw iets bedenken dat meer voldoening schenkt.”

En toch zit er een keerzijde aan de medaille. “Mensen durven weleens te vergeten hoeveel werk dat elke dag is, vooral als je meerdere kamers hebt en het je hoofdactiviteit is”, merkt Evelyne op. “Je klopt algauw 14 uur per dag: schoonmaken, lakens verversen, boodschappen doen, het ontbijtbuffet klaarzetten, mails beantwoorden, herstellingen regelen tussen de boekingen door, werken aan voldoende visibiliteit op sociale media ... Of je nu één dan wel tien gasten hebt, je kan nooit eens gas terugnemen: het ontbijtbuffet mag er niet minder aanlokkelijk uitzien, de tuin moet er even onberispelijk bij liggen. Alles moet altijd tot in de puntjes verzorgd zijn. Het enige verschil: met minder gasten verdien je ook minder. En zelfs al heb je als bij wonder eens wat minder te doen, zodra er ook maar één gast is, moet je beschikbaar zijn. Met de glimlach, ook al tonen niet alle klanten zich even respectvol.”

Geen goudmijn

Bedoeling is dat de activiteit iets opbrengt. Wat betekent dat je je moet schikken naar de vakantiegewoontes: een B&B moet open zijn in het toeristische seizoen, in de vakanties, tijdens de weekends. “Dat vraagt nogal wat opoffering. Vaak moet je je gezin, familie en vrienden teleurstellen. Ik wijs veel uitnodigingen af, vooral ’s avonds, omdat ik beschikbaar moet blijven en moet zorgen dat alles ’s ochtends klaar staat wanneer de gasten opstaan. Mijn kleinzoon woont in het buitenland. Ik denk niet dat ik hem de voorbije twee jaar vijf keer heb gezien. Ik heb nu besloten om elke maand een week te sluiten. Om iets vrijer te zijn, maar financieel is dat telkens een week verloren.”

Wil je een B&B uitbaten, dan moet je dat doen op het adres waar je het merendeel van de tijd woont. Je moet er dus mee leren leven dat er vreemden rondlopen in je eigen huis. “Er zijn adressen waar de gasten enkel tijdens de ontbijt-uren in de woon- en eetkamer mogen komen”, betreurt Nicole Willems. “Ik vind dat dit indruist tegen het principe van een B&B. De gedachte achter het concept is dat gasten zich thuis voelen. Ik gaf die van mij altijd een sleutel, zodat ze vrij in huis konden rondlopen. En dat loonde, want net omdat ik mijn gasten zo veel vertrouwen schonk, zijn die nooit te ver gegaan.”

Je geeft je leven dus een totaal andere wending als je een B&B opent. En dat heeft voor- en nadelen. “Als ik zie dat jonge mensen hun job opgeven om een B&B te beginnen, vrees ik dat sommigen voor grote verrassingen zullen komen te staan. Tussen droom en werkelijkheid gaapt er soms een diepe kloof: niet iedereen is hiervoor in de wieg gelegd. Je hebt een dosis levenservaring nodig om dat goed te doen en zoiets leer je met de jaren. Want ook al is het je droom, het moet een weldoordachte droom zijn. Ik ken er die er heel snel een punt achter gezet hebben. Je moet ook beseffen dat je nooit een fortuin zal verdienen: op menselijk vlak is het zeker verrijkend, financieel veel minder. Vaak verdien je voldoende om de kosten te dekken en levert het een leuk extraatje op. Maar meer ook niet. Je verdient niet altijd terug wat je erin investeert.”

Oneerlijke concurrentie?

Uit een studie van de Fédération des chambres d’hôtes et des gîtes de Wallonie uit 2014 kwam bijvoorbeeld naar voren dat 75% van de gastenverblijven minder dan 15.000 euro per jaar opbrachten. “De winstgevendheid van een toeristische accommodatie schommelt heel erg, omdat ze nu eenmaal afhankelijk is van tal van factoren – bedrijfskosten, tarieven, bezettingsgraad”, aldus Khevyn Torres, communicatieverantwoordelijke van de federatie.

En wellicht is de winstgevendheid sindsdien gedaald door de stijging van de energieprijzen maar ook door het succes van spelers zoals Airbnb op dezelfde markt, die de situatie er niet makkelijker op gemaakt hebben. “Veel mensen die een kamer aanbieden op Airbnb nemen het niet zo nauw met de wetgeving”, zegt Evelyne Vaernewyck verontwaardigd. “Zelfs goed draaiende Airbnb’s glippen door de mazen van het net. Ze rekenen geen toeristenbelasting aan en pakken uit met ongelooflijk lage prijzen, terwijl wij als erkende B&B’s gecontroleerd worden en een almaar strikter lastenboek moeten naleven. Het klopt dat B&B’s diverse troeven hebben – ik denk dan vooral aan het onthaal – en dat het merendeel van de klanten die specifieke aspecten echt wel belangrijk vindt. Maar dat neemt niet weg dat we lijden onder die oneerlijke concurrentie.”

In Vlaanderen en Brussel is het aantal B&B’s tamelijk stabiel gebleven, in Wallonië is hun aantal tussen 2019 en 2022 fors gedaald, met bijna 20%. Een teken dat de markt aan het krimpen is? Reden te meer om je niet halsoverkop in het avontuur te storten.

Aan welke normen moet een B&B voldoen?

Onder welke vorm je ook een kamer verhuurt, je moet een aantal demarches doorlopen, zo lees je in ons artikel op de volgende pagina. Maar om het label Bed&Breakfast, Gastenkamer, Chambres d’hôte, enz. te verkrijgen, moet je accommodatie worden erkend door Toerisme Vlaanderen, het Commissariat général au tourisme wallon of Brussel Economie en Werkgelegenheid. En bijgevolg moet ze voldoen aan extra verplichtingen, die van gewest tot gewest verschillen.

Al zijn er enkele constanten.

• De verhuurde kamers moeten zich in de hoofdverblijfplaats van de uitbater of een aanpalend bijgebouw bevinden.
• De gasten moeten persoonlijk worden verwelkomd en een ontbijt aangeboden krijgen.
• Het aantal kamers is beperkt: 15 in Vlaanderen, vijf in Brussel en Wallonië.
• De kamers moeten een aantal vastgelegde minimumvoorzieningen hebben: een deur die op slot kan, een hang- of legkast, een zitplek, natuurlijke verlichting (venster), enz.
• Gemeenschappelijk sanitair is toegestaan, al zijn maar weinig gasten daarvoor te vinden.
• De categorie waaronder je logies vallen, hangt af van hun comfort en wordt in Vlaanderen aangeduid met sterren, in Wallonië met épis (korenaren).
• Vermits er ontbijt wordt aangeboden, is registratie bij het FAVV noodzakelijk, net als een aantal autocontrolemaatregelen, zoals een thermometer in de koelkast. ? Hebben de gasten een radio of televisie op de kamer, dan moet je dat aangeven bij Sabam en daar een taks op betalen. Al kan je een vrijstelling krijgen als het maar om één of twee kamers gaat.
• Tegenover al deze verplichtingen staat dat erkende B&B’s soms ook subsidies krijgen. En de accommodatie wordt gratis vermeld op de regionale toeristische platformen.

Meer weten?

toerismevlaanderen.be, tourismewallonie.be, economie-werk.brussels