Is het interessant om te investeren in een garagebox?

Investeren in vastgoed is meestal een goede belegging, maar geldt dat ook voor garageboxen? En met welke kosten moet je rekening houden? We zetten de pro’s en contra’s op een rijtje.

Als je een investeringsportefeuille hebt met wat vastgoed erin, dan is een garagebox zeker een interessante diversificatie. Ook al is het mobiliteitsbeleid gericht op grote transities zoals deelwagens en het groeiende openbaar vervoer, de Belg blijft trouw zweren aan zijn auto. Op 1 augustus 2024 reden er in België 6.089.564 personenwagens rond, en die moeten allemaal een parkeerplaats hebben.

Tegelijk zien we dat het parkeerbeleid in sommige steden zo rigide wordt, dat een garage vaak een noodzaak is willen stadsbewoners probleemloos en zonder gedoe kunnen parkeren. Wie in een stad woont betaalt almaar meer voor een bewonerskaart, maar die garandeert niet altijd een vrije parkeerplek. Garageboxen blijven dus gegeerd, zeker omdat nogal wat huurders ze ook als opslagruimte gebruiken voor bijvoorbeeld skispullen, fietsen of klusmateriaal.

Kust en grote steden

Zoals bij alle andere vormen van vastgoed is er één zaak die primeert: de locatie. In steden zoals Antwerpen, Gent en Brussel blijft de vraag naar garages groter dan het aanbod, ook al is er concurrentie van publieke parkings.

In de kustgemeentes is er een tekort aan garages, en kun je zeker zijn van een grote vraag. Nadeel is dat de aankoopprijs van een garage daar wel hoog ligt. Zo lopen de verkoopprijzen in Knokke op tot maar liefst 200.000 euro per garagebox, aldus makelaarsfederatie CIB Vlaanderen. In andere kustgemeentes betaal je veel minder.

Andere voordelen

Garageboxen hebben vergeleken met ander vastgoed het unieke voordeel dat je als vastgoedinvesteerder met een relatief klein budget een aankoop kunt doen. Ook qua onderhoud en andere kosten hoef je je geen zorgen te maken, want de kosten en de risico’s zijn veel kleiner dan wanneer je een gewone woning zou verhuren. Daarnaast is er weinig risico op wanbetaling.

Hou wel rekening met de administratieve verplichtingen. Garageverhuur gebeurt meestal voor de korte termijn, het verhuurcontract geldt vaak voor één jaar en dat brengt dus de nodige administratie met zich mee. Na een jaar moet je weer nieuwe huurders (laten) zoeken. En daarnaast is er natuurlijk het fiscale aspect.

Prijs en rendement

Voglens de recentste cijfers (2023) van notarisfederatie Fednot lag de verkoopprijs van een garagebox (gesloten of niet) in ons land gemiddeld op 34.494 euro. In de provincie Limburg is een garage het goedkoopst: 25.355 euro. De duurste provincie is West-Vlaanderen met een gemiddelde van 44.591 euro, met dank aan de kustgemeentes natuurlijk. Ook de verhuuropbrengsten kunnen verschillen per locatie. Maar algemeen kunnen verhuurders toch rekenen op een gemiddeld rendement van minimaal 3 à 4 procent.

Ook op lange termijn is een garagebox een goede investering. Sinds 2006 steeg de gemiddelde verhuurprijs van een garage met 60 procent (bron: Statbel).

Kopen als particulier

Als je als particulier een garage verhuurt, dan vormen de huurinkomsten een belastbaar inkomen. Maar de basis voor de berekening van de belasting is het geïndexeerd kadastraal inkomen en niet de werkelijke huurinkomsten. Alleen als de huurder de garage voor zijn beroep gebruikt, moet je als particuliere verhuurder ook de ontvangen huurinkomsten aangeven.

Als je als privépersoon beslist de garage na een tijdje te verkopen, let dan goed op hoeveel jaar ze in je bezit was. Ben je langer dan vijf jaar eigenaar, dan is de meerwaarde bij verkoop belastingvrij. Bij een verkoop van de garagebox binnen een periode van vijf jaar betaal je als particulier daarentegen een belasting van 16,5 procent op de gecorrigeerde meerwaarde, vermeerderd met de gemeentelijke opcentiemen.

Als particuliere verhuurder ben je ook btw-plichtig. Maar er is wel een vrijstelling als de jaarlijkse omzet uit huurinkomsten niet hoger is dan 25.000 euro, al moet je dan nog altijd een btw-nummer aanvragen.

Verhuren via een vennootschap

Nogal wat vastgoedinvesteerders beheren hun (familiale) vastgoedportefeuille via een vennootschap. Dat biedt een aantal voordelen. Zo kan het investeringsbedrag van het gebouw volledig afgeschreven worden. Dat is een jaarlijks terugkerende kostenpost. Ook de bijkomende kosten die de vennootschap maakt zijn aftrekbaar: de registratierechten bij aankoop, de notariskosten, de kosten van onderhoud, onroerende voor-heffing en intresten van eventuele leningen.

Ook het tarief van de vennootschapsbelasting (25 procent) is veel gunstiger dan de tarieven in de personenbelasting. Die laatste bedragen bijvoorbeeld 50 procent vanaf een belastbaar inkomen van 49.840 euro. In het kader van successieplanning is het doorgeven van een onroerend patrimonium en dus ook van garages meestal voordeliger dan wanneer je onroerende goederen bezit als privépersoon. Weet wel dat als je later de garage verkoopt, de vennootschap wél belast wordt op de meerwaarde ervan.