Een appartement kopen: 6 dingen die je best vooraf checkt

Voor je een appartement koopt, ga je best na of er discussies zijn tussen mede-eigenaars, een geschil met een aannemer, grote renovatiewerken en wat jouw aandeel daarin wordt? Deze zes documenten bieden extra informatie.

Als eigenaar van een appartement moet je meebetalen in de kosten van de mede-eigendom en in de herstellingen of ver- bouwingen van de gemene delen, ook al werd daarover beslist voor jij eigenaar werd. Bovendien kunnen er allerlei grenzen zijn aan het gebruik van je appartement. En uiteraard wil je ook weten welke discussies, geschillen, zelfs rechtszaken je boven het hoofd hangen. Om dit te achterhalen, laat de wet toe dat je een aantal documenten opvraagt bij de verkoper, zijn vastgoedmakelaar, de notaris of de syndicus. Neem deze documenten grondig door. Want als je je niet kan vinden in de afspraken die er binnen het gebouw gelden of als je vindt dat er te veel kosten of discussies zijn, vergeet dan die aankoop en ga op zoek naar een ander pand.

1. Statuten van het gebouw

In de statuten staat beschreven wat de privatieve en wat de gemene delen zijn van het gebouw. Koop je bijvoorbeeld een gelijkvloers appartement, dan kan je zien of er ook een stukje tuin privé is en welk gebruik je eventueel van die tuin mag maken. Je kan, als je het appartement wilt verbouwen, meteen ook zien voor welke zaken je de toestemming moet hebben van de algemene vergadering van mede-eigenaars – zoals het weghalen van een steunmuur – en/of er beperkingen zijn voor de werken die je wil uitvoeren – zoals welke kleur de ramen moeten hebben als je die vervangt...

Verder zie je in de statuten welk aandeel het appartement dat je wil kopen vertegenwoordigt in de gemene delen van het gebouw. Hoe groter dat aandeel, hoe meer je zal moeten meebetalen in eventuele herstellingen of verbouwingen van de gemene delen. Je aandeel in de gemene delen bepaalt meestal ook hoeveel je moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw – de lift, de poetsvrouw, het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin... Is er een afwijkende kostenregeling van toepassing – de eigenaar van het gelijkvloers moet niet betalen voor de lift, of moet meer betalen voor het onderhoud van de tuin -, dan vind je dat ook in de statuten terug.

De statuten van het gebouw laten ook zien welk gebruik je mag maken van het appartement dat je wil kopen. Wil je het appartement gebruiken om er een vrij beroep uit te oefenen of om het later te verhuren aan een vrijeberoeper, dan kan je in de statuten nagaan of dergelijk gebruik wel mag.

2. Het reglement van interne orde

Je vraagt ook best een kopie op van het reglement van inwendige orde. Daarin staan een aantal verplichte vermeldingen, zoals de manier waarop de algemene vergadering wordt bijeengeroepen, hoe ze werkt, welke bevoegdheden ze heeft en wat de taken van de commissaris van de rekeningen zijn.

Daarnaast staan er ook praktische afspraken en leefregels in die gelden binnen het gebouw, zoals waar je je huisvuil kwijt kan, waar je fietsen moet stallen, wie de stoep moet vrijmaken bij ijzel of sneeuw enz. Verder kan het reglement afspraken bevatten over het gebruik van de lift, de kleur van luifels en glasgordijnen enz.

3. De notulen van de algemene vergadering

Vraag zeker ook de notulen op van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar. Daarin lees je welke werken er aan het gebouw werden beslist, maar nog moeten worden uitgevoerd en waarvoor jij als nieuwe eigenaar zal moeten meebetalen. Weet dat de kost van bepaalde verbouwingen – denk aan de renovatie van de gevel of de terrassen – behoorlijk kan oplopen.

In de notulen kan je soms zien welke discussies er zoal waren. Misschien staat er in de notulen dat de algemene vergadering heeft beslist om een rechtszaak tegen een aannemer of een buur te starten. Ook kan je zien of bepaalde mede-eigenaars geregeld moeilijk doen, door bijvoorbeeld bij elk agendapunt systematisch tegen te stemmen. En door de agendapunten die werden besproken te bekijken, zie je wat er zoal leeft in het gebouw.

4. De laatste twee afrekeningen

Je hebt ook het recht om de afrekeningen van de kosten in het gebouw van de laatste twee jaar op te vragen en de meest recente balans die door de algemene vergadering van mede-eigenaars werd goedgekeurd. Hieruit kan je opmaken hoeveel de gemene kosten binnen het gebouw bedragen en met welk maandbudget aan algemene kosten je rekening zal moeten houden. Weet dat deze kosten wellicht hoger uitvallen in een gebouw met een lift en dat ook een grote tuin of een binnenzwembad de kosten kunnen doen toenemen. Vraag de verkoper ook naar de individuele afrekening van de nutsvoorzieningen van zijn appartement – water, gas, elektriciteit. Op die manier krijg je een globaal beeld van de uitgaven waarmee je maandelijks rekening moet houden.

5. Een overzicht van de hangende procedures

Vraag zeker ook of er gerechtelijke procedures lopen in verband met de mede-eigendom en over welke bedragen dat gaat. Vermits je als nieuwe eigenaar allicht meedeelt in de positieve of negatieve gevolgen van deze procedures, kan je meteen inschatten welk risico je loopt. De advocaatkosten worden gedeeld. Liep er al een rechtszaak, dan moet jij, vanaf de datum dat je het appartement koopt, bijdragen in deze factuur. Bepaalde procedures – zoals tegen een aannemer – kunnen er bovendien op wijzen dat er bouwtechnische problemen zijn.

6. Het reservekapitaal

Pols tot slot ook naar het reservekapitaal en hoeveel daarvan gelinkt is aan het appartement dat je wil kopen. Wat de vorige eigenaars van het appartement al aan reservekapitaal betaalden, blijft erin zitten. Het reservekapitaal is immers gekoppeld aan het appartement en niet aan de eigenaar, zodat jij als nieuwe eigenaar daarvan kan genieten. Weet wel dat de verkoper bij de onderhandelingen over de aankoop kan vragen dat je hem het bedrag van het reservekapitaal dat gekoppeld is aan het appartement vergoedt.