Vastgoed in Spanje Koop met uw verstand

Vorig jaar werden om en bij de 3.800 Belgen eigenaar van een huis onder de Spaanse zon. Daarmee zijn wij de vierde grootste vastgoedkopers aldaar (voor Duitsland!). Degelijke informatie over de administratieve en financiële addertjes is dan ook een must.

Dany De Decker is boekhouder-fiscalist en partner van Baker Tilly Belgium, waar hij samen met Natalie Meersman fiscaal en financieel advies verleent, onder meer op maat van kopers van vastgoed in Spanje. We legden hem onze vastgoedvragen voor.

Is er (nog) veel interesse om vastgoed te kopen in Spanje?

Dany De Decker: Vastgoed kopen in Spanje was een enorme hype omwille van de lage prijzen. De interesse is een tijdje wat verminderd, maar dit jaar trekt de markt terug aan. Dat zie je aan het aantal exposanten op Second Home, de vastgoedbeurs voor tweede verblijven (26 tot 28 september 2014 in Brussels Expo). En in Spanje zelf zie je ook terug bouwwerven opstarten. Vooral de Costa Blanca, Malaga, Andalusië en Marbella zijn populair.

Je wordt verliefd op een huis in Spanje. Hoe pak je de koop aan? Wie kan je vertrouwen?

Dany De Decker: In Spanje zie je zo goed als geen verkoop door particulieren. Huizen en appartementen worden bijna altijd door makelaars verkocht. Die hebben weliswaar geen erkenning, maar als ze aangesloten zijn bij de beroepsfederatie (API) voldoen ze wel aan bepaalde eisen.

De koop wordt gesloten voor een Spaanse notaris. Maar die doet geen opzoekingswerk, zoals bij ons. Op dat punt situeert zich onze dienstverlening. We contacteren de Spaanse makelaar en doen drie heel belangrijke zaken: we verifiëren in het eigendomsregister (het kadaster) of de verkoper wel degelijk eigenaar is, we gaan bij de gemeente na of er geen bouwovertredingen zijn aan het goed en we zoeken uit of er geen hypotheek of belastingschulden op rusten. Verder vragen we ook een NIE-nummer aan, dat is een fiscaal nummer voor buitenlanders.

U moet wel opletten. Veel Spaanse makelaars vragen meteen €3.000 als reserva. Het goed wordt dan van de markt genomen, want er kunnen verschillende makelaars zijn voor één huis. Wij raden aan om dit bedrag niet te betalen en ook nog niet meteen te tekenen. Die €3.000 zijn een drukkingsmiddel om snel tot een overeenkomst te komen.

Volgt er dan een voorlopige verkoopovereenkomst en is die even bindend als hier? En moet er een voorschot worden betaald?

Dany De Decker: Er wordt inderdaad met een voorlopige verkoopovereenkomst gewerkt, die echter minder bindend is dan bij ons. Als de koper een voorschot betaalt en toch niet koopt, is hij zijn geld kwijt. Verder mag de verkoper verkopen aan iemand die meer biedt, maar in de meeste contracten staat wel dat de eerste bieder dan twee keer het voorschot terugkrijgt. Zorg er zeker voor dat dit in uw contract staat! Als koper hebt u dan één maand om alles administratief rond te krijgen. Dat is vaak te kort en dan moet u op de goodwill van de verkoper rekenen. Wij laten meestal vier tot zes maanden opnemen in de voorlopige overeenkomst.

Hoe kan je die aankoop best financieren? Via een Spaanse bank of een lening in België?

Dany De Decker: Wij raden aan om een lening bij een Belgische bank aan te gaan. Spaanse banken rekenen veel kosten aan en willen vaak dat u bijkomende verzekeringen afsluit. En het is gewoon makkelijker praten met een Belgische bankier. Maar weet dat ook uw Belgische bank zekerheid zal willen. Want een onroerend goed in het buitenland kan de bank niet in hypotheek nemen. Een troef voor vijftigplussers is dat de lening voor hun huis in België vaak al afbetaald is en ze dus een hypotheek op hun Belgische huis kunnen nemen of een voorschot op hun groepsverzekering.

Wat zijn de fiscale gevolgen van vastgoed bezitten in Spanje?

Dany De Decker: Hebt u vastgoed in Spanje, dan wordt u daar belast op een fictief inkomen. Maar anders dan bij ons, wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten als u uw Spaanse huis verhuurt! Spanje heeft wel zijn wetgeving aangepast, waardoor u veel kosten kunt aftrekken: de intresten van uw lening – als u uw huis verhuurt, kan het dus interessant zijn om te lenen, ook al is dat financieel niet nodig -, onderhoudskosten, onroerende voorheffing,...

Wie vastgoed heeft in Spanje en nog in België woont, moet dat aangeven in zijn Belgische belastingaangifte. In ons land wordt u daarop niet meer belast, maar het huis telt wel mee om uw Belgische belastingtarief te bepalen. U zult in een hogere schijf terechtkomen – dit heet vrijstelling met progressievoorbehoud. Spanje wisselt informatie uit en doet momenteel veel controles, vooral in de kuststreken.

Hoe zit het op het vlak van erfrecht en successierechten?

Dany De Decker: Het erfrecht en de successierechten zijn een heel belangrijk aspect, waar u eigenlijk bij de aankoop al met de familie over moet nadenken. Wilt u de kinderen er al bij betrekken? De langstlevende beschermen? De Spaanse makelaar of advocaat zal kopers vaak aanraden een Spaans testament te maken. Er doen zelfs geruchten de ronde dat uw huis na uw overlijden naar de Spaanse staat zou gaan. Dat is onzin!

Maak eerder een internationaal testament op bij uw Belgische notaris, en kies daarin het erfrecht dat u van toepassing wilt. Want het Belgisch recht zegt: voor roerende goederen geldt het recht van het land waar de persoon overlijdt, voor onroerend goed het land waar het goed gelegen is. Maar Spanje verwijst terug naar het Belgische erfrecht. Dus eigenlijk kiest u best zelf in uw testament welk erfrecht u van toepassing wilt.

Op een huis in Spanje worden Spaanse successierechten betaald. Het huis moet wel opgenomen worden in de Belgische aangifte voor successie (voor wie hier nog woont), maar de Spaanse successierechten worden afgetrokken van het bedrag dat u hier zou betalen. Dat geldt niet voor geld op een Spaanse bankrekening. Daarop betalen erfgenamen twee keer successierechten!

Annemie Goddefroy

Informeer eerst heel goed en teken pas daarna. Er is echt nog vastgoed genoeg in Spanje!