Wanneer (ver)bouwen niet loopt zoals gepland

Als je bouwt of verbouwt met een aannemer loopt niet altijd alles van een leien dakje. Wat zijn je rechten als de aannemer de werken niet correct of niet tijdig uitvoert? En welke stappen kan je dan ondernemen?

1 Wat zijn je rechten bij vertraging?

Caroline tekende een overeenkomst met een aannemer voor de renovatie van haar keuken. De aannemer beloofde al een paar keer te zullen starten, maar kwam niet opdagen.

Je kan met je aannemer afspreken binnen welke termijn de werken uitgevoerd moeten zijn. Zorg dat die termijnen bindend zijn. Staat er een clausule in de algemene voorwaarden dat de termijnen indicatief zijn, laat die dan schrappen. Jouw aannemer kan ook een bepaling opnemen dat de uitvoeringstermijn kan worden verlengd met dagen weerverlet enz. Indien mogelijk laat je ook die best achterwege. Je kan in de overeenkomst eveneens de gevolgen bepalen als de aannemer zich niet aan de timing houdt, bijvoorbeeld dat de overeenkomst dan op jouw verzoek kan worden ontbonden, dat je aannemer je een schadevergoeding verschuldigd is per dag vertraging enz.

Sprak je niets af, dan moet je aannemer de werken uitvoeren binnen een redelijke termijn, wat een vaag begrip is dat aanleiding kan geven tot discussie. Meen je dat je aannemer zich daar niet aan houdt, dan kan je hem aangetekend in gebreke stellen. Komt hij niet opdagen, dan kan je eventueel naar de rechtbank stappen om de overeenkomst te laten ontbinden en een schadevergoeding te vragen. De rechtbank van eerste aanleg of de ondernemingsrechtbank is bevoegd. Onder de 5.000 euro kan je terecht bij de vrederechter. Maar let op als je zelf de ontbinding van de overeenkomst overweegt en beslist om in zee te gaan met een andere aannemer. Om dat te kunnen doen moeten er strikte voorwaarden vervuld zijn – o.a. een voldoende ernstige wanprestatie van de aannemer aantonen. Win eerst professioneel advies in. Anders riskeer je dat je twee aannemers moet betalen!

ls de wet Breyne van toepassing – bij een sleutel-op-de-deur woning of een aankoop op plan -, dan moet er in de overeenkomst staan wanneer de woning klaar zal zijn en op welke vergoeding je recht hebt als dat niet het geval is. Die vergoeding moet minstens gelijk zijn aan de normale huurprijs van het pand dat je kocht.

2 Kan je aannemer jou extra werken aanrekenen?

Peter liet zijn woning renoveren. Zonder zijn akkoord te vragen brak de aannemer een volgens hem instabiele muur uit en metste hij een andere. Hij rekende daarvoor een forse meerprijs aan. Kan dat zomaar?

De wet zegt dat de aannemer jouw schriftelijke toestemming moet hebben om bijkomende werken te doen en dat hij met jou een prijs moet overeengekomen zijn. Van die wettelijke regeling kan contractueel niet zomaar worden afgeweken. Alles in orde dus? Toch niet, want sommige rechters (niet alle) menen dat de regel enkel geldt als je een nieuwbouwwoning bouwt en niet bij een verbouwing. Jouw aannemer zou bijvoorbeeld kunnen argumenteren dat je maar al te goed wist dat er extra werken werden uitgevoerd en dat je daarop niet hebt gereageerd, waardoor je de werken stilzwijgend hebt aanvaard en ze dus moet betalen.

3 Wat als je aannemer failliet gaat tijdens de werken?

Inge en Paul hadden een overeenkomst getekend voor een nieuwe vloer in hun living. Ze hadden de tegels al betaald, toen ze wat later te horen kregen dat de aannemer failliet was. Kunnen zij het geld voor de tegels terugkrijgen?

Als je aannemer failliet gaat, heeft dat een aantal vervelende gevolgen, die je ook veel geld kunnen kosten. Los van het feit dat je werf vertraging oploopt, kan je je voorschot kwijt zijn of overstijgt het bedrag dat je al betaalde de waarde van de al gedane werken.

Meestal zal de curator de werf niet verderzetten. Er moet dan een afrekening worden gemaakt van wat al werd gepresteerd. Wijs daarbij op het verlies van je garantie door het faillissement en op de meerkost die je zal hebben door met een andere aannemer in zee te moeten gaan. Zo hou je het bedrag van de afrekening zo laag mogelijk. Heb je, zoals Inge en Paul, al betaald voor het materiaal, dan riskeer je dit niet te kunnen recupereren. Je zal aangifte moeten doen van je schuldvordering in het faillissement, maar de kans dat je je geld terugziet is klein omdat heel wat schuldeisers (de banken, de fiscus,...) voorrang hebben.

Moet je nog bijbetalen voor het deel van de werken dat al uitgevoerd is, doe dat dan enkel aan de curator. Aannemers die werken doen aan de gesloten ruwbouw (geen open lucht meer) zijn vaak verplicht verzekerd voor de tienjarige aansprakelijkheid. Als dat het geval is en er doet zich een gebrek voor dat onder die tienjarige aansprakelijk- heid valt, dan kan je, wanneer je aannemer failliet is, bij zijn verzekeraar aankloppen.

Tip voor wie in zee gaat met een aannemer: probeer geen of een zo laag mogelijk voorschot te betalen en check in de mate van het mogelijke hoe de aannemer er financieel voorstaat, voor je een contract tekent. Laat in de overeenkomst een clausule opnemen dat je de overeenkomst mag ontbinden als je aannemer failliet gaat.

4 Kan je aannemer de prijs in de loop van de werken aanpassen?

De nieuwbouw van Pieter en Katrien liep veel vertraging op. Hun aannemer rekent hen nu een hogere prijs aan omdat de materiaalprijzen gestegen zijn. Mag dat?

De laatste jaren zijn de prijzen van bouwmaterialen en de lonen sterk gestegen. Kwam je aannemer met jou een vaste prijs overeen, dan kan hij die prijs niet zomaar verhogen. Iets anders wordt het als er een prijsherzieningsclausule in de overeenkomst of in de algemene voorwaarden van de aannemer staat. Maar zo’n clausule is lang niet altijd geldig! Ze moet heel precies aangeven op welke manier de prijs wordt aangepast en wanneer dat exact kan gebeuren. Een clausule die de prijs koppelt aan de schommelingen van de index is niet geldig. Als de wet Breyne van toepassing is – sleutel-op-de-deur woning of aankoop op plan – dan moet een prijsaanpassingsclausule aan nog striktere voorwaarden voldoen. De prijsaanpassing kan dan ook niet op het grondaandeel slaan.

Heeft de werf vertraging opgelopen die ook aan de aannemer te wijten is, dan kan je alleszins argumenteren dat hij je de prijsstijgingen die zich voordoen niet kan aanrekenen in de periode van de vertraging.

5 Mag je je factuur (deels) niet betalen als de werken niet of niet correct zijn uitgevoerd?

Els en Dirk hadden een overeenkomst met een dakwerker om het plat dak van hun huis te isoleren en te voorzien van nieuwe roofing. Nadat de werken waren uitgevoerd, bleek de afwatering niet in orde, terwijl dat ervoor nooit een probleem was. Ze hadden nog niet het volledige bedrag betaald. Mogen zij een deel van de factuur achterhouden?

Als je niet volledig tevreden bent van de werken van je aannemer, of er her en der nog iets moet worden afgewerkt, betaal je maar beter de factuur niet volledig. Doe je dat toch, dan kan er worden gezegd dat je de werken zonder meer hebt aanvaard.

Stuur een aangetekende brief met je opmerkingen bij de werken. En betaal intussen het niet-betwiste deel van de factuur. De betaling volledig inhouden doe je beter niet.

De rest van de factuur kan je dan betalen zodra de aannemer je opmerkingen heeft opgelost – eventueel met aftrek van een vergoeding voor het mingenot dat je had. Gebeurt dat uiteindelijk niet, dan kan je proberen om een korting te krijgen. Lukt ook dat niet, dan zal het veelal de rechtbank zijn die oordeelt wat je nog moet betalen of welke vergoeding jij van je aannemer moet krijgen.