Bij de oplevering van een bouw- of renovatieproject is een grondige controle cruciaal om problemen en extra kosten te voorkomen. Hoe pak je het slim aan?
Wat is een oplevering?
Als de bouw- of verbouwingswerken die een aannemer bij je doet klaar zijn, dan mag je die als bouwheer ‘keuren’. Hetzelfde geldt als je bijvoorbeeld een nieuwbouwappartement op plan koopt of een sleutel-op-de deurwoning. Die keuring is wat men ‘de oplevering’ noemt. Je kan dan nagaan of de werken wel correct gebeurden en of er geen zichtbare gebreken zijn in wat de aannemer deed.
Koop je een appartement op plan of een sleutel-op-de-deurwoning, dan is de zogenaamde wet Breyne van toepassing. Die bepaalt dat het in zo’n geval verplicht is om met een voorlopige en een definitieve oplevering te werken. Tussen deze beide opleveringen moet er ook minstens een jaar liggen en de definitieve oplevering van de privatieve delen van een appartement mag niet gebeuren voor de gemene delen (de inkomhal, de trappen…) definitief zijn opgeleverd.
Wat is het belang?
Als bouwheer of koper van een appartement op plan of een sleutel-op-de-deurwoning moet je bij de oplevering aangeven welke zichtbare gebreken er zijn in de uitgevoerde werken. Zie je bijvoorbeeld vlekken op het parket of werden verkeerde materialen gebruikt, dan moet je dat opmerken. Zichtbare gebreken die je niet inroept kan je later niet meer aankaarten. Op die regel bestaat wel een uitzondering voor gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stevigheid van (een deel van) het gebouw aantasten en waarvoor een tienjarige aansprakelijkheid van je aannemer geldt.
Wordt er gewerkt met een voorlopige en een definitieve oplevering, dan moet je de zichtbare gebreken inroepen bij de voorlopige oplevering. Bij de definitieve oplevering wordt dan nagegaan of de aannemer de gebreken die werden gemeld bij de voorlopige oplevering al dan niet verhielp en of er sindsdien nieuwe gebreken opdoken.
Een bouwexpert merkt vaak zaken op die je zelf makkelijk mist
Bij de oplevering begint ook de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer te lopen. Het risico met betrekking tot het gebouw gaat dan ook op jou over. Vanaf dan moet je over een brandverzekering beschikken.
Hoe ga je te werk?
Als de aannemer meent dat de werken klaar zijn, zal de aannemer of promotor je uitnodigen voor de oplevering. Het is belangrijk om daar voldoende aandacht aan te besteden en dat niet snel af te haspelen. Kijk zeer grondig rond en test datgene wat je kan testen:
- keukentoestellenwater laten lopen
- nazien of afvoeren niet lekken
- controleren of de douchewand wel voldoende is afgekit
- kijk na of de juiste materialen gebruikt zijn
- zijn er beschadigingen?
Je architect kan je hierbij helpen. Werd de architect aangebracht door je aannemer of is er sprake van een sleutel-op-de-deurwoning of appartement op plan waar je zelf de architect niet koos, dan kan je je laten bijstaan door een eigen bouwexpert. Die merkt nu eenmaal vaak zaken op die je zelf niet zomaar vindt.
Van de oplevering wordt in principe een proces-verbaal opgemaakt dat door alle partijen wordt ondertekend. Zorg ervoor dat al je opmerkingen ook in dat pv worden opgenomen. Wil de aannemer of promotor bepaalde opmerkingen niet noteren, weiger dan de oplevering. Je zou ook kunnen overwegen om er dan een gerechtsdeurwaarder bij te roepen.
De oplevering weigeren?
Het is niet omdat er nog enkele kleinigheden moeten gebeuren aan het pand dat je de oplevering zomaar kan weigeren. Je mag dat alleen doen als er nog zware gebreken zijn die bijvoorbeeld een normale bewoonbaarheid verhinderen. Weiger je ten onrechte de oplevering, dan kan de aannemer of promotor je aangetekend in gebreke stellen om toch tot oplevering over te gaan. Hij zou daarvoor eventueel ook naar de rechtbank kunnen stappen.
Stilzwijgende oplevering?
Als er sprake is van kleinere verbouwingswerken aan je huis kan de oplevering eventueel stilzwijgend gebeuren. Dat doe je door de facturen van de aannemer zonder protesteren te betalen of door je verbouwde woonst in gebruik te nemen zonder opmerkingen te maken. Je aannemer zou overigens in zijn algemene voorwaarden of in de aannemingsovereenkomst de omstandigheden kunnen aangeven die leiden tot een stilzwijgende oplevering.
