Is op plan kopen wel zo’n goed plan?

Een woning op plan kopen wint aan populariteit. De formule heeft voordelen, maar ook nadelen.

Niet ver van de snelweg worden verschillende woningen gebouwd, ver- telt de verkoper van sleutel-op-de-deurwo-ningen. “Er is veel interesse voor deze buurt, een nieuwe verkaveling met gesloten en halfopen bebouwing. Deze kavel staat te koop voor 295.000 euro, exclusief kosten, deze voor 279.000 euro, en deze kost 293.000 euro.” Maar hoe verklaar je die prijsverschillen voor identieke huizen? “Dat is de wet van vraag en aanbod”, antwoordt de verkoper. “Neem nu dit pand, het ligt in een doodlopende straat, er is dus minder verkeer, en daarom is het hier duurder. De zongerichte ligging, de toegankelijkheid, het zicht en natuurlijk de grootte van de tuin... het zijn allemaal factoren die een rol spelen bij het bepalen van de prijs.” Dat geldt ook voor de aankoop van een appartement op plan: de verdieping enz. beïnvloedt mee de prijs.

Personaliseren

Kopen op plan vindt steeds meer ingang. Enerzijds omdat er een tekort is aan nieuwe woningen (vooral nieuwbouwappartementen) en anderzijds omdat je dan de mogelijkheid hebt om zelf een indeling op maat te bepalen. Want afgezien van de draagmuren, kan je als koper zelf beslissen hoe je het pand wil onderverdelen en bijvoorbeeld een extra slaapkamer creëren, een keuken naar keuze laten installeren, enz. Enkel de buitenkant ligt vast in een globaal ontwerp.

Vergunningen & verzekering

Verder word je volledig van het bouwproces ontlast. De projectontwikkelaar zorgt voor de bouwvergunning, de opvolging van de werf en de verzekering. Je hoeft dus zelf geen verzekering af te sluiten zoals bij een renovatie- of bouwproject.

Vertraging & compensatie

Tussen het ondertekenen van de voorlopige koopakte (compromis) en de voorlopige oplevering van de woning liggen gemiddeld 18 maanden. Maar intussen moet je als koper wel ergens wonen. Dat betekent vaak dubbele kosten als je nog een lening hebt lopen of huur moet betalen.

Wees bijzonder alert als het over de uitvoeringstermijn van de werken gaat. In contracten staat dat de uitvoeringstermijn wordt verlengd omwille van het bouwverlof of te slecht weer. In de praktijk sta je hier als koper machteloos, zelfs al zijn de aanvangsdatum en de datum van oplevering in het contract opgenomen. Het handigste is om te rekenen in kalenderdagen, niet in werkdagen. Als je ervan uitgaat dat één werkdag overeenstemt met gemiddeld twee kalenderdagen, kom je niet voor onaangename verrassingen te staan.

Een andere tip om de tijd tussen de ondertekening van het contract en de overhandiging van de sleutels te drukken: opteer voor een vastgoedproject dat al in aanbouw is of kies voor een woning die meteen kan worden opgeleverd. Probleem daarbij is dat de meest gegeerde plekjes dan al verkocht zijn.

En wat als de vastgestelde termijn in werkdagen – afgezien van slecht weer en uitzonderlijke omstandigheden zoals vorst, die in het contract worden vermeld – toch niet wordt gerespecteerd? Dan kan je als koper contractueel een schadevergoeding eisen voor de vertraging. Maar in de praktijk blijkt dit een magere troost, want de boete voor vertraging wordt berekend per dag vertraging en staat in verhouding tot de prijs van het pand. Dus luidt het advies om, indien het enigszins mogelijk is en je je in een sterke onderhandelingspositie bevindt, het contract te laten aanpassen door een gespecialiseerde advocaat. Dat is niet gratis, maar het kan je wel geld besparen in geval van problemen. Deze specia-list zal rekening houden met alle elementen die in je nadeel spelen. Denk maar aan de maandelijkse hypotheeklening, de dubbele huur of zelfs de annulering van je verhuizing.

Pas op voor extra kosten!

In theorie moet de projectontwikkelaar de overeengekomen prijs respecteren. Maar in de praktijk mag hij meer aanrekenen dan voorzien. Wanneer dan wel? Wanneer de prijzen van materialen, lonen en RSZ-bijdragen worden geïndexeerd. Zo wordt verwacht dat de lonen in 2022 met 2,7% zullen stijgen. Hout, vinylvloeren, verf, isolatiemateriaal: de prijzen van al deze materialen schieten omhoog. Hoe kan je je hiertegen wapenen? Volgens advocaat Vincent Sagaert, gespecialiseerd in deze materie, moet je de overeenkomst zo waterdicht mogelijk proberen te maken. Anders kunnen de extra kosten zwaar op je budget doorwegen.

21% BTW

Sinds tien jaar wordt bij de aankoop van grond en het bouwen van een nieuwe woning 21% btw aangerekend. Een aanzienlijk bedrag dat een domper zet op veel vastgoeddromen. De prijs per vierkante meter van een op plan gekochte nieuwe woning ligt veel hoger dan die van een oudere woning. Maar op lange termijn moet je dit anders bekijken, want tenzij er grote problemen opduiken, hoef je bij een nieuwe woning niet te investeren in renovatiewerken en bespaar je op je energiekosten. De bedrijven die op plan verkopen werken immers volgens de nieuwste normen wat betreft energieprestaties (minder energieverslindend bouwen) en geluidsisolatie.

Garanties

Er zijn twee soorten waarborgen: de eerste waarborg van één jaar heeft betrekking op kleine problemen zoals gebarsten tegels. Daarom moet er een jaar verstrijken tussen de voorlopige en de definitieve oplevering van het gebouw.

De tweede waarborg is de tienjarige garantie die begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering en waarbij de koper een recht van verhaal heeft op de verkoper, de architect en de aannemer voor stabiliteits- en waterdichtheidsproblemen.

De aannemer gaat failliet

De Wet Breyne (voor onroerend goed dat hoofdzakelijk voor bewoning is bestemd) bepaalt dat erkende aannemers een borg van 5% van de totale prijs van het huis moeten aanleggen. Deze borg gebeurt door middel van een bankgarantie, die de verkoper of aannemer moet storten. Hij dient om de koper te beschermen tegen mogelijk onvermogen, terwijl de werken aan de woning nog niet zijn beëindigd. Diezelfde Wet Breyne legt strikte betalingsvoorwaarden op en beperkt de voorschotten. Voor je het contract ondertekent, mag er geen enkele betaling worden geëist. Het voorschot mag ook niet meer bedragen dan 5% van het totaal. De definitieve prijs moet worden vastgelegd in de voorlopige koopakte of de verkoopakte. De betaling gebeurt in schijven, naargelang de voortgang van de werken, die door een architect moet worden bekrachtigd.

Zo kan de betaling in schijven eruit zien:

• 5% voorschot
• 30% bij voltooiing van de funderingen
• 50% bij voltooiing van de ruwbouwvloer van de benedenverdieping
• 65% bij voltooiing van de laatste ruwbouwvloer
• 70% na voltooiing van de waterdichting
• 80% bij voltooiing van de scheidingsmuren en volledige winddichtheid
• 90% bij voltooiing van alle installaties, loodgieterij en verwarming
• 95% bij voltooiing van het gebouw.

Voor- en nadelen van op plan kopen

De voordelen

• Je kan de indeling van de woning aanpassen aan je noden
• Je hebt tien jaar garantie Je bent beschermd door de Wet Breyne
• Er is één enkele contactpersoon
• Je woning voldoet aan de energienormen

De nadelen

• Elke keuze die je maakt (badkamer, vloer, keuken) gaat gepaard met extra kosten, bovenop de basisprijs
• De opleveringstermijn kan uitlopen
• De hogere prijs door 21% btw
• Extra kosten voor lonen en materialen in ongunstige economische omstandigheden.