Kamers verhuren via Airbnb. Wat komt erbij kijken?
‘Wij zijn een gepensioneerd koppel. Onze kinderen zijn al een paar jaar het huis uit en dus hebben we een paar kamers op overschot. Een ervan zouden we graag verhuren via Airbnb. We willen gewoon de kamer ter beschikking stellen, zonder verdere diensten. Dus geen ontbijt, uiteraard wel een pakket verse lakens. Wat moeten we doen om in orde te zijn?’, die vraag stelden lezers Alain en Sylvie.
–In Vlaanderen moet je logies waarvoor je betaald wordt, aanmelden bij Toerisme Vlaanderen. Je kan dat online doen via het uitbatersprofiel. De reden daarvoor is dat je moet voldoen aan een aantal basisnormen, onder meer op het vlak van brandveiligheid. Verhuur je maximaal vijf kamers aan maximaal 12 personen, dan moet je een brandveiligheidsattest kunnen voorleggen, dat je aanvraagt bij Vinçotte (kijk op vincotte.be).
Als uitbater moet je ook het bewijs kunnen leveren dat je eigenaar bent of dat je een huurovereenkomst hebt die toelaat om logies uit te baten. En je moet over de nodige verzekeringen beschikken: brandverzekering gebouw, brandverzekering inboedel, BA gebouw en BA Uitbating.
Verder moeten jouw toeristische logies voldoen aan de stedenbouwkundige regels. Neem hiervoor contact op met je lokale stedenbouwkundige dienst.
Naast de basisnormen, zijn er nog specifieke uitbatingsnormen per type logies of accommodatie. Als verhuurder van een kamer val je onder de categorie kamergebonden logies, met vereisten voor de slaapkamer, badkamer, toilet, enz.
Al deze basisvereisten voor (brand)veiligheid en kwaliteit, verplichte verzekeringen en standaarden voor hygiëne en comfort staan in het Vlaamse Logiesdecreet (toerismevlaanderen.be). Krijg je controle en je bent niet orde, dan riskeer je de Airbnb-verhuur te moeten stopzetten en moet je een boete betalen (tot 25.000 euro!).
– Woon je in het Brussels Gewest en je wil een kamer verhuren via Airbnb, dan moet je voldoen aan de normen van de Ordonnantie van 8 mei 2014. Je moet je registreren bij Brussel Economie en Werkgelegenheid en een aantal attesten voorleggen: brandveiligheidsattest, stedenbouwkundig attest,... Je moet ook een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering voor schade hebben. Meer weten? economie-werk.brussels.
– Woon je in het Waals Gewest, dan moet je een verklaring afleggen bij het Waalse Commissariaat-generaal voor Toerisme. Zo toon je aan dat je de voorwaarden naleeft om een kamer via Airbnb te mogen verhuren. Je beschikt onder meer over een brandveiligheidsattest dat je aanvraagt bij de burgemeester van je gemeente en een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid voor schade. Meer weten? wallonie.be
Je bent niet vrijgesteld van btw!
Tot vorig jaar kon je als verhuurder van gemeubelde logies vrijgesteld worden van de btw-plicht als je minder dan 25.000 euro omzet draaide. Maar sinds 2022 is dat niet langer het geval. Er bestaat wel nog een vrijstelling van btw als je verhuurt via een door de overheid erkend deelplatform en jouw jaarlijkse omzet lager ligt dan 7.170 euro (inkomstenjaar 2023). Maar tot dusver is Airbnb niet erkend. Vandaar dat verhuurders van een kamer op Airbnb, die verhuren voor periodes van minder dan drie maanden, btw-plichtig zijn (verlaagd tarief van 6%) zodra ze een van volgende diensten aanbieden: onthaal, bed- of badlinnen, ontbijt. Zelfs al doe je geen onthaal (enkel de sleutels overhandigen wordt niet als onthaal beschouwd), en geef je geen ontbijt, het volstaat dat je lakens aanbiedt om btw-plichtig te zijn. Tenzij je enkel gasten hebt die nooit langer dan één week bij jou verblijven en aan wie je niet na één week verse lakens aanbiedt. Enkel in dat laatste geval ben je niet btw-plichtig als je een kamer via Airbnb verhuurt.
Vergeet je aangifte personenbelasting niet!
De inkomsten die de verhuur van de kamer jou opleveren moet je vermelden in je aangifte personenbelasting. Omdat je een gemeubelde kamer verhuurt, moet je je inkomsten opsplitsen in onroerende en roerende inkomsten. Bied je ook diensten aan, zoals een ontbijt, dan moet je ook het vak ‘diverse inkomsten’ invullen.
Voor je onroerende inkomsten (Vak III) word je belast op het beperkte deel van het geïndexeerd kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een indexeringscoëfficiënt en verhoogd met 40%. Beslaat de kamer die je 30 dagen verhuurde via Airbnb 15% van je totale oppervlakte en heb je een KI van 1.000 euro, dan komt dit beperkte deel uit op 150 x 30/365 = 12,32 euro.
Voor je roerende inkomsten (Vak VII) wordt 40% van je huurinkomsten genomen. Hiervan mag je 50% aftrekken als onkosten.
Kan de fiscus jouw inkomsten ook als beroepsinkomsten beschouwen? Dat hangt ervan af. Dat zal vooral het geval zijn als je naast zuivere verhuur ook diensten aanbiedt zoals ontbijt, verkoop van streekproducten, was- en strijkdienst. “Als je deze activiteiten frequent, intensief, gestructureerd en georganiseerd uitvoert, dan worden ze in aanmerking genomen als beroepsinkomen en wordt het hele inkomen dat je uit jouw toeristische logies haalt, overeenkomstig belast”, zo lees je in de brochure ‘Jouw logies en de belastingaangifte’ van Toerisme Vlaanderen. Als je, zoals lezers Alain en Sylvie, één kamer verhuurt, zonder extra diensten, geldt dit niet als een beroepsinkomen.
Bel je stad of gemeente
Tot slot kan ook je stad of gemeente een taks heffen op je verhuur. Informeer hier zeker naar.
Lees ook: