Copropriétaire dans un petit immeuble: les obligations légales à respecter

Imaginons que les membres d’une même famille achètent ensemble un petit immeuble à appartements. Les règles de copropriété sont-elles les mêmes que pour une grande tour résidentielle avec de multiples propriétaires?

Les règles de copropriété déterminent notamment les procédures à suivre si les copropriétaires sont en désaccord, de même que les voies de recours en cas de problèmes avec le syndic ou les diverses majorités requises pour acter une décision. Une organisation qui semble inutile si vous partagez un petit immeuble à appartements avec vos parents ou avec votre frère ou sœur. Il est pourtant également question de copropriété dans ce cas.

Nous avons demandé à Katelijne D’Hauwers, juriste-fiscaliste auprès des Propriétaires Réunis, quelles sont les obligations applicables aux petites copropriétés.

Héritage ou achat

Si j’hérite de la maison de mes parents avec mes frères et sœurs, est-ce considéré comme une copropriété?

Katelijne D’Hauwers: Il existe différents types de copropriété. Lorsque vous héritez d’une maison avec vos frères et sœurs, on parle de «copropriété fortuite». Les enfants héritent ensemble de l’entièreté du bâtiment, qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale ou d’un immeuble à appartements. Chaque enfant n’hérite donc pas individuellement d’un appartement. Une copropriété fortuite n’est pas organisée et est de nature temporaire. Vous n’êtes donc pas tenu de respecter les diverses règles prévues.

Est-il nécessaire de respecter les règles de copropriété si on achète un immeuble à appartements ensemble?

Cela dépend. Les membres d’une même famille qui achètent ou construisent ensemble un immeuble à appartements peuvent opter pour une copropriété volontaire. Ils deviennent alors ensemble propriétaires de la totalité de l’immeuble, créant ainsi délibérément une indivision. Chaque copropriétaire détient ainsi une part indivise du bâtiment en fonction de sa contribution financière. Aucun des copropriétaires ne peut prétendre qu’une partie spécifique du bâtiment lui appartient exclusivement. Le législateur n’a pas établi de cadre juridique général pour la copropriété volontaire. Les copropriétaires doivent donc établir eux-mêmes les accords nécessaires, notamment concernant la gestion du bâtiment.

Mais il est tout à fait possible que l’un des enfants souhaite habiter un appartement de l’immeuble ou utiliser l’espace de bureau au rez-de-chaussée pour exercer son activité professionnelle. Dans ce cas, il est préférable d’obtenir la propriété individuelle du bien que vous occupez. C’est pourquoi les copropriétaires ont souvent recours à la copropriété dite forcée en divisant la propriété de l’immeuble en lots, afin que chaque lot puisse être attribué de manière exclusive à un copropriétaire spécifique.

Dans ce cas, les copropriétaires disposent non seulement du droit de propriété individuel sur leur propre lot (appartement, commerce, espace de bureau), mais ils sont aussi obligatoirement («forcés») propriétaires indivis des parties, espaces et équipements communs du bâtiment (ascenseur, hall d’entrée, toiture…) ainsi que du terrain. C’est précisément cette situation qui est régie par la loi sur la copropriété, également appelée «loi sur les appartements».

La répartition entre les propriétaires doit-elle être formalisée?

Lorsque le droit de propriété d’un bâtiment est divisé et réparti entre les copropriétaires, un notaire doit établir les statuts de la copropriété. Ceux-ci se composent d’un acte de base et d’un règlement de copropriété. Les termes «acte de base» sont souvent utilisés pour désigner les statuts.

L’acte de base décrit l’ensemble immobilier ainsi que les parties privatives et communes. Il fixe en outre la quote-part des parties communes de chacun sur la base de la valeur des parties privatives. Cette part, généralement exprimée en millièmes, détermine notamment le poids du vote de chaque copropriétaire.

Des frais et obligations

L’acte de base précise-t-il également qui paie quels frais ? Est-ce toujours en fonction de la taille de l’appartement?

Les droits et obligations de chaque copropriétaire sont définis dans le règlement de copropriété. Ce document précise également la répartition des charges communes. En principe, cette répartition est basée sur la valeur des lots privatifs, mais les charges peuvent aussi être réparties en fonction de l’utilité que chaque copropriétaire retire d’une partie commune. Par exemple, le règlement de copropriété peut stipuler que le propriétaire du commerce situé au rez-de-chaussée ne doit pas contribuer aux frais relatifs à l’ascenseur.

Cela implique-t-il la création d’une association des copropriétaires?

Une association des copropriétaires (ACP) est automatiquement créée lors de la division juridique de l’immeuble. Une ACP dispose de la personnalité juridique et a pour objectif de conserver et d’administrer l’immeuble.

Tous les contrats, par exemple avec une compagnie d’assurances ou une entreprise de nettoyage, doivent-ils être au nom de cette ACP?

C’est en effet à l’ACP de conclure tous les contrats relatifs à l’entretien et à la gestion de l’immeuble, tels que la police globale (assurance incendie de l’immeuble) ou le contrat avec une entreprise de nettoyage. Deux comptes doivent également être ouverts au nom de l’ACP: un pour le fonds de roulement (dépenses courantes) et un pour le fonds de réserve (dépenses non périodiques).

Gestion et syndic

Faut-il nommer un syndic?

Le syndic est le représentant de l’ACP. Il est ainsi obligatoire d’en nommer un, même pour une petite copropriété avec peu de lots privatifs. Les copropriétaires peuvent faire appel à un syndic professionnel ou désigner un copropriétaire qui accepte d’endosser cette fonction. Ce qui est souvent le cas dans les petits immeubles où les copropriétaires sont des membres de la famille. Concrètement, le syndic est nommé par l’assemblée générale (AG). Dans le cas d’une copropriété familiale, l’AG est donc composée des parents et d’un/des enfant(s), ou d’un frère et d’une sœur.

Quel est le rôle d’un syndic?

Tout d’abord, le syndic doit s’inscrire à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Cette inscription permet à toute personne de rechercher l’identité du syndic d’un immeuble. Cela n’est pas anodin, le syndic devenant ainsi le point de contact de l’ACP. De plus, les coordonnées du syndic doivent être affichées à l’entrée du bâtiment.

Le syndic a toute une série d’obligations légales, trop nombreuses pour être énumérées ici. Il joue ainsi un rôle crucial dans la copropriété. En outre, un commissaire aux comptes doit être désigné pour contrôler la gestion financière du syndic et ce, quel que soit le nombre de lots privatifs. Si vous êtes seulement deux propriétaires, l’un peut être syndic et l’autre commissaire aux comptes.

Est-il obligatoire d’organiser une réunion des copropriétaires?

Même si l’ensemble des copropriétaires, formant l’assemblée générale (AG), sont issus de la même famille, ils doivent se réunir au moins une fois par an. L’AG est convoquée par le syndic. Les décisions de l’AG sont prises à la majorité absolue (50% des voix + 1). Pour certaines décisions importantes, la loi exige une majorité qualifiée. Par exemple, une majorité des 2/3 est généralement requise pour la réalisation de travaux aux parties communes, comme la réfection de la toiture. Il est important de savoir que les décisions l’AG sont définitives, sauf si elles sont contestées devant le juge de paix dans un délai de quatre mois.

Quid en cas de conflits?

Supposons qu’un frère et une sœur possèdent chacun un appartement de taille égale dans une copropriété de deux appartements. L’unanimité est-elle alors requise pour chaque décision ? Que se passe-t-il s’ils ne sont pas d’accord, par exemple au sujet de la réfection du toit?

Si les deux appartements sont identiques, le frère et la sœur ont en principe le même nombre de voix. Étant donné qu’il n’est pas possible d’atteindre une majorité des 2/3 dans cette hypothèse, il n’y a qu’une seule solution: entamer une procédure devant la justice de paix. Lorsque la majorité requise n’est pas atteinte lors de l’AG, chaque copropriétaire peut demander au juge l’autorisation de (faire) procéder aux réparations aux frais de l’ACP. Il devra toutefois prouver que l’intervention est urgente et nécessaire.

La loi offre-t-elle davantage de souplesse aux petites copropriétés dans certains domaines?

Le législateur a adopté une approche plus souple dans deux domaines pour les petites copropriétés, à savoir celles comptant moins de vingt lots hors caves, garages et parkings. Un conseil de copropriété (qui contrôle le syndic) n’est pas obligatoire et le syndic peut tenir une comptabilité simplifiée.

Que se passe-t-il en cas de non-respect des obligations relatives à la copropriété ? Par exemple, aucun syndic n’a été nommé ou que ce dernier ne tient pas de comptabilité?

Si aucun syndic n’a été nommé, personne n’est habilité à représenter l’ACP. Supposons qu’un problème dans une partie commune cause des dommages à un tiers. C’est normalement le syndic qui doit déclarer le sinistre à la compagnie d’assurances et en assurer le suivi. Si l’affaire traîne en longueur faute de syndic, l’ACP peut être tenue pour responsable de l’aggravation des dommages. Si aucun sinistre n’est déclaré, les copropriétaires devront indemniser la victime de leur poche.

En l’absence de comptabilité, les copropriétaires ne peuvent pas vérifier si leurs contributions aux charges communes sont correctement utilisées. Le syndic ou la personne assumant la gestion peut être tenu(e) pour responsable des dommages en raison d’une mauvaise gestion.