Box de garage: est-ce un bon investissement?

L’investissement immobilier demeure généralement une valeur sûre. Mais est-ce aussi le cas d’un box de garage ? Tour d’horizon des avantages et inconvénients de ce marché de niche.

Même si la politique de mobilité privilégie le développement des voitures partagées et des transports publics, un box de garage constitue assurément une diversification intéressante, car le Belge reste fidèle à sa voiture.

Au 1er août 2024, on comptait en Belgique 6.089.564 voitures particulières en circulation. Dans le même temps, le stationnement devient tellement réglementé dans certaines villes qu’un garage est souvent indispensable. Les habitants des centres urbains paient de plus en plus cher leur carte de riverain, sans avoir pour autant la certitude de trouver une place libre. Pas étonnant dès lors que les box de garage restent très recherchés, d’autant que nombre de locataires les utilisent aussi comme espace de rangement.

L’intérêt de la Côte et des grandes villes

Comme pour tout investissement immobilier, un facteur prime sur tous les autres: l’emplacement. Dans des villes comme Bruxelles, Anvers ou Gand, la demande reste largementsupérieure à l’offre, malgré la concurrence des parkings publics. Du côté de la Côte, la pénurie est encore plus criante, et vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire.

Revers de la médaille : les prix d’achat y sont particulièrement élevés. À Knokke, ils peuvent ainsi grimper jusqu’à 200.000 € selon la fédération des agents immobiliers CIB Vlaanderen. Dans d’autres communes du littoral, les prix restent plus abordables.

Quels sont les autres avantages ?

Par rapport à d’autres investissements immobiliers, les garages ont l’avantage d’être beaucoup plus abordables. Contrairement à l’achat d’un appartement ou d’une maison de rapport, il n’est donc pas nécessaire d’y consacrer un capital important. Côté entretien et coûts, pas de mauvaises surprises non plus : les frais sont nettement inférieurs à ceux liés à la location d’un logement classique.

Un autre avantage est que le risque d’impayé est relativement faible. Il convient toutefois de tenir compte des obligations administratives. Les contrats de location de garage ont généralement une durée assez courte d’un an, ce qui implique de gérer régulièrement la recherche de nouveaux locataires. Et bien sûr, il ne faut pas oublier l’aspect fiscal.

Quel budget pour quel rendement?

D’après les dernières données de la Fédération du notariat Fednot (2023), le prix moyen d’un garage en Belgique (fermé ou non) s’élevait à 34.494 €. Les communes les plus chères se trouvent à la Côte et à Bruxelles. Les revenus locatifs varient également selon la localisation, mais un propriétaire peut en général espérer un rendement moyen de 3 à 4%.

Sur le long terme, le placement est également intéressant. Depuis 2006, le loyer moyen d’un box de garage a augmenté de 60% (source : Statbel).

Achat en personne physique

Lorsque vous louez un garage en tant que particulier, les loyers perçus constituent un revenu imposable. Toutefois, pour l’impôt des personnes physiques, c’est le revenu cadastral indexé – et non les loyers réels – qui sert de base de calcul. Dans de nombreux cas, cela s’avère plus avantageux. Ce n’est que si le locataire utilise le garage à des fins professionnelles que vous devez déclarer les loyers effectivement perçus.

En ce qui concerne l’éventuelle plus-value de revente, le traitement fiscal dépend de la durée de détention. Si vous étiez propriétaire du garage depuis plus de cinq ans, la plus-value est exonérée d’impôt. En revanche, si la vente intervient dans les cinq premières années de détention, vous serez taxé à hauteur de 16,5% (+ centimes additionnels communaux) de la plus-value corrigée.

Par ailleurs, les particuliers louant un garage sont aussi soumis à la TVA. Vous pouvez toutefois bénéficier du régime de la franchise de taxe si vos revenus annuels générés par la location de garages (et assimilés) ne dépassent pas 25.000 €. Le cas échéant, vous devez toujours demander un numéro de TVA, mais vous êtes dispensé de la plupart des autres obligations.

Location via une société

De nombreux investisseurs choisissent de loger leurs actifs immobiliers (garages compris) au sein d’une société, une stratégie qui comporte plusieurs avantages. Le montant investi pour acquérir le bien peut être entièrement amorti, générant ainsi une charge annuelle déductible. De plus, toutes les dépenses liées au bien et supportées par la société sont déductibles : droits d’enregistrement, frais de notaire, coûts d’entretien, précompte immobilier et intérêts d’éventuels emprunts.

Le taux de l’impôt des sociétés (25%) est également plus avantageux que celui de l’impôt des personnes physiques, qui atteint par exemple 50% dès 49.840 € de revenus imposables. Dans une optique de planification successorale, transmettre un patrimoine immobilier via une société s’avère aussi plus facile et moins coûteux que si vous possédez ces biens à titre privé.

À noter toutefois que la plus-value de revente estimposable quand la société revend le bien.

Auteur: Johan Lambrechts