La réserve d’usufruit, une bonne idée ?

Vous pouvez faire une donation d’un bien avec réserve d’usufruit. En bref, vous conservez l’argent et le contrôle du bien donné jusqu’à votre mort. Mais cela présente-t-il des inconvénients ?

Pendant longtemps, il n’y avait pas tant de différence de taux d’imposition entre le don et l’héritage d’un bien. Mais les taux pour une donation de biens immobiliers ont baissé dans les trois régions. Le lieu de résidence du donneur détermine désormais ce taux. Aujourd’hui, il est avantageux de faire don d’un bien immobilier de son vivant. Mais si vous faites un don, il disparaît alors de votre patrimoine.

Garder le contrôle

Une façon de garder le contrôle et de continuer à profiter des revenus (ex: revenus locatifs) générés par le bien est de faire une donation avec réserve d’usufruit. Par exemple, vous donnez la nue-propriété de votre appartement (résidence secondaire) à votre enfant mais vous continuez à percevoir les revenus locatifs. Si l’usufruitier meurt, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient un propriétaire à part entière. À ce moment-là, il n’a plus à payer de droits de succession. Toutefois, les droits de donation sont payés au moment du don. Et cela sur la totalité du montant, pas seulement sur la nue propriété. Le don d’une nue-propriété coûte donc autant que le don d’une propriété entière. Les avantages de la technique sont donc la préservation du contrôle et le fait de percevoir encore des revenus.

Y a-t-il des inconvénients ?

L’usufruitier doit être conscient que la valeur de son usufruit diminue avec le temps. Supposons que les parents et les enfants décident de vendre l’appartement ensemble après 10 ans, par exemple parce que l’appartement est devenu vétuste et qu’il y a beaucoup de frais. Le prix de vente est réparti entre les nus-propriétaire (enfants) et les usufruitiers (parents). Mais l’usufruit a perdu beaucoup de sa valeur au cours de ces dix années, de sorte que les parents recevront un pourcentage beaucoup plus faible du prix de vente. Cela ne doit pas nécessairement constituer un obstacle à la donation avec réserve d’usufruit, mais il est important de le savoir.