Pourquoi enregistrer un bail

L’enregistrement d’un bail est une formalité fiscale obligatoire. Ne pas le faire peut avoir des conséquences tant pour le propriétaire que pour le locataire.

« Mon locataire a déménagé du jour au lendemain sans payer la moindre indemnité. Je n’ai rien pu faire, car je n’avais pas fait enregistrer le bail », raconte Jean-Marie, propriétaire d’un appartement hérité de ses parents. Si vous comptez louer un bien, il faudra remplir plusieurs démarches administratives dont la rédaction d’un contrat de bail rédigé dans les règles de l’art. Il reprendra les identités du locataire et du propriétaire, le type d’habitation, la période d’occupation, les modalités du préavis, le montant du loyer et de la garantie locative, d’éventuels travaux, les clauses concernant les animaux domestiques, etc. Vous trouverez sur plusieurs sites immobiliers belges des baux locatifs conformes à la législation.

Ce bail, bien entendu toujours signé par les deux parties, devra ensuite être enregistré dans un délai de deux mois à défaut d’une amende de 25 €. Il s’agit d’une obligation légale. Toutes les modifications et avenants au contrat devront également être enregistrés par la suite.

Comment ?

Avant le Covid, on pouvait faire enregistrer son bail en déposant les exemplaires signés au bureau de Sécurité juridique (ancien nom du bureau des hypothèques). Il reste désormais deux options pour faire enregistrer son bail. Depuis la mi-2020, la procédure d’enregistrement d’un contrat papier doit désormais être introduite au moyen d’un formulaire standard accompagné de la copie du contrat qui sera ensuite envoyé à un centre de scanning du SPF Finances.

La seconde méthode est d’utiliser le site internet « Myrent » du SPF Finances. Il faut s’authentifier et déposer les documents en format PDF tout en respectant les étapes à suivre. Le contrat de location sera alors disponible sous MyMinfin dès qu’il aura été enregistré. S’il s’agit d’un bail de résidence principale (donc pas un bail commercial), l’enregistrement est gratuit.

Pourquoi ?

Que se passe-t-il si vous ne faites pas enregistrer un bail ? En Flandre, si le bail n’a pas été enregistré dans les deux mois, le locataire dont c’est la résidence principale peut quitter le bien à tout moment sans préavis ni indemnité. Il en va de même à Bruxelles et en Wallonie où le locataire doit d’abord envoyer une mise en demeure de faire enregistrer le bail dans un délai d’un mois au propriétaire. S’il n’y a pas de réaction de sa part, le locataire pourra mettre fin au bail sans préavis ni indemnité. En Wallonie, si le bail n’est pas enregistré, il n’est par ailleurs plus impossible d’indexer le loyer.

Enfin, un locataire peut aussi être impacté par un bail non signé. Imaginons que le bailleur décide de vendre son bien. Comme il n’y a pas d’enregistrement (et donc de date certaine), le locataire aura moins de protection légale contre une expulsion en cas de changement de propriétaire.