Maak winst met uw huis!

Het eigen huis vormt voor vele Belgen een belangrijk – meestal zelfs het belangrijkste – deel van hun kapitaal. Maar wat doet u wanneer dit huis wat te groot wordt of te veel onderhoud begint te vergen? Wij overlopen vijf interessante opties, tot het verkopen... en meteen terughuren van uw eigen woning toe. Zo kunt u op uw vertrouwde plekje blijven wonen.

U wordt een dagje ouder. Uw huis wordt wat te groot voor u en vergt te veel onderhoud. Jaarlijks worden duizenden Belgen geconfronteerd met dezelfde vraag: Allemaal goed en wel, maar wat doen we ermee? Moeten we het verkopen, eventueel zelfs met verlies? Of het verhuren, met alle lasten die dat met zich meebrengt? Het is een belangrijke beslissing waarover ernstig nagedacht moet worden. In dit dossier overlopen we vijf van de interessantste opties, zodat u winst kunt maken met uw huis. Maar telkens gelden dezelfde overwegingen: probeer naast uw persoonlijke situatie ook rekening te houden met objectieve factoren, zoals de staat van het huis en de algemene toestand van de vastgoedmarkt. En probeer alle emoties te bannen. Concentreer u op een constructieve aanpak, zonder sentiment. Want gevoelens en beleggingen gaan nooit hand in hand, weten specialisten in het vak...

Optie 1: U houdt het in de familie

Of ze door de eigenaar zelf wordt bewoond of verhuurd, in beide gevallen is een woning ontegensprekelijk een uitstekende langetermijninvestering. De meeste eigenaars zullen dus wel een erg goede reden hebben als ze hun woning van de hand willen doen. Toch moeten we toegeven dat de grote twijfel die soms aan zo’n beslissing voorafgaat, vaak sentimentele redenen heeft.

Ban uw gevoelens

De gevoelsaanpak bannen, houdt verschillende zaken in. Zo moet u goed beseffen dat het feit dat u uw mooiste jaren in dat huis hebt doorgebracht voor de potentiële koper geen enkel belang heeft. Het heeft dus geen zin het huis tegen een subjectieve prijs aan te bieden. Al te veel particulieren leggen de lat om die reden belachelijk hoog... tot ze weer met beide voeten op de grond terechtkomen en de prijs toch moeten aanpassen aan de reële waarde. Maar intussen hebben ze wel veel tijd verloren. Werd het pand in die periode niet verhuurd, dan hebben ze ook nog eens veel geld verloren door dit kapitaal niets te laten opbrengen.

Zelfs voor mensen van de eigen familie hoeft het huis van de ouders of grootouders niet noodzakelijk veel waarde te hebben. Het per se in de familie willen houden, louter om het principe of in de hoop dat een nakomeling er op een dag in geïnteresseerd zou zijn, kan verdedigd worden voor een mooi schilderij of een postzegelverzameling, maar is totaal onredelijk voor een stuk vastgoed. Daarvoor is de omvang van het kapitaal dat op het spel staat veel te groot. De ervaring leert bovendien dat een pand dat op deze manier op een zijspoor terechtkomt, vaak slecht wordt onderhouden. Daardoor lopen de eigenaars een deel van het inkomen mis dat ze uit dat kapitaal zouden kunnen halen. Het doet uiteraard pijn om de woning van een pas overleden familielid leeg te maken, maar sommige woningen blijven daarna jaren onbewoond. Vreemd hoe sommige mensen een gebouw met een waarde van 100.000 of 200.000 euro (of zelfs meer) verwaarlozen, terwijl ze spitsvondigheden uithalen om 500 euro aan belasting of voorheffing te ontlopen.

De moraal van dit verhaal: of het nu mét of zonder de overdracht van het familiale vermogen in het achterhoofd gebeurt, wie vastgoed bezit moet het goed beheren en het als een volwaardige investering beschouwen!

Hoe meer kinderen, hoe moeilijker

Al moet een overdracht binnen de familie niet bij voorbaat worden uitgesloten, toch valt zo’n operatie in de praktijk vaak moeilijk, tot zelfs onmogelijk te verwezenlijken, waarschuwt de Brusselse notaris Olivier de Clippele. “Bij de meeste families vertegenwoordigt het huis immers een aanzienlijk deel van het vermogen. Dat werd nog meer beklemtoond door de recente hausse van de vastgoedprijzen.” Zijn er meerdere kinderen, dan is het materieel vaak onmogelijk om de woning aan een van hen na te laten zonder de anderen te benadelen.

“Om die eenvoudige reden wordt de woning bijna altijd verkocht”, stelt de notaris. De enige uitzondering die hij ziet: het bijzondere geval van families die een kasteel in het vermogen hebben. Dat wordt soms voor een symbolische som overgedragen, in ruil voor de lasten die zo’n vergiftigd geschenk met zich meesleept...

WEETJE Wordt overwogen om vastgoed binnen de familie door te geven, weet dan dat een testament waarin een huis aan zowel de kinderen als de kleinkinderen wordt nagelaten (voor die laatsten voor een klein deel en alleen in naakte eigendom) aan ieder van hen de mogelijkheid biedt om maar 1 % registratierecht te betalen (dat is het registratierecht tussen onverdeelde eigenaars) in plaats van de klassieke registratierechten: 10 % in Vlaanderen of 12,5 % in Wallonië en Brussel. Voorwaarde is wel dat de ouders die hun onverdeeld aandeel afstaan, daar een vergoeding voor krijgen. Het mag dus geen schenking zijn!

Optie 2: U verkoopt aan derden

Als de overdracht van de woning binnen de familie om de een of de andere reden is uitgesloten, opteren vele eigenaars voor de verkoop aan derden. Belangrijke vraag: kunnen ze het best een makelaar inschakelen? Of is de verkoop zelf regelen interessanter?

Heel wat verkopers hebben hun twijfels over de beroepsernst van vastgoedmakelaars en over de correctheid van hun commissielonen. Goed om te weten is echter dat het beroep sinds 1993 veel strenger gereglementeerd is en gecontroleerd wordt dan voordien. Professionelen uit de sector moeten erkend zijn door het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV), een organisme onder de controle van de minister voor Middenstand. De aansluiting bij een van de regionale beroepsverenigingen biedt een bijkomende garantie.

Ter herinnering: in maart 2005 publiceerden wij al een dossier over vastgoedmakelaars ( Plus Magazine nr. 203, p. 68).

Een makelaar kiezen: 4 aandachtspunten

1. De onderhandelingsmarge. Vastgoedmakelaars werken uiteraard met vooraf opgestelde contracten maar beide partijen kunnen overeenkomen om clausules te wijzigen of toe te voegen. Koper en verkoper moeten ook bepaalde garanties en praktische modaliteiten inbouwen. De meest hachelijke zaak is vaak de betaling. De koper en zijn notaris zullen voorstellen dat de waarborg van 10 % (vaak ‘het voorschot’ genoemd) gestort wordt bij de ondertekening van het compromis en bij de notaris in kwestie gedeponeerd. Tot het verlijden van de akte blijft dat bedrag dan geblokkeerd. Logisch, want de notaris moet nagaan of niets de verkoop in de weg staat, en daarom wordt deze praktijk algemeen geaccepteerd. Sommige verkopers willen dat geld echter dadelijk ontvangen en de makelaar heeft daar meestal niets op tegen, want hij kan er onmiddellijk zijn commissie aftrekken. Over wat u als verkoper in dit geval wilt, kan gepraat worden. U beschikt over een onderhandelingsmarge.

2. De kosten. De commissie van de vastgoedmakelaar bedraagt klassiek 3 %. Daarmee kan hij in de huidige conjunctuur goed leven, maar extravagant is het niet. Moet u weigeren als hij meer dan 3 % vraagt? Dat recht hebt u zeker. Meer commissie vragen is alleen gerechtvaardigd voor een eigendom met een uitzonderlijk lage waarde, een huis dus dat waarschijnlijk moeilijk te verkopen zal zijn. Maar als de situatie niet echt hopeloos is, houdt u zich het best aan de 3 %.

3. De exclusiviteit. Kunt u uw huis het best exclusief aan één makelaar toevertrouwen? Zijn argument daarvoor is eenvoudig en logisch: als hij de zekerheid heeft dat hij het huis zelf kan verkopen (en dus zijn commissie zal ontvangen), dan zal hij meer inspanningen leveren dan iemand die mogelijk voor niets werkt. Als antwoord hierop kunt u, als verkoper, inbrengen dat het risico bestaat dat een makelaar die zeker is van zijn zaak, op zijn gemak te werk zal gaan en prioriteit geven aan andere dossiers.

Het compromis komt van Jean Corman, gedelegeerd bestuurder van Victoire Properties, in Brussel: “Uiteraard zal een makelaar meer moeite doen als hij de exclusiviteit heeft. Ik kan echter begrijpen dat een verkoper wat rivaliteit tussen twee makelaars wenst. Opgelet echter: geen vijf! Een koper die ziet dat een huis door vijf verschillende makelaars te koop wordt aangeboden, zou wel eens de indruk kunnen krijgen dat het huis in slechte staat is, en dat de eigenaar wanhopige pogingen onderneemt om ervan af te geraken. Om de verkoper gerust te stellen, stel ik een beperkte exclusiviteit van drie maanden voor”, besluit de makelaar.

4. Een verlaagde commissie. Een andere zorg van de verkoper is wat er zal gebeuren als de makelaar niets uitricht en toch de commissie opstrijkt omdat de verkoper zelf een koper heeft gevonden. Sommige makelaars stellen hun klant voor om zelf wat prospectie te doen voordat hij de exclusiviteit aan de makelaar overdraagt. Het is inderdaad een goed idee om eerst eens bij vrienden en kennissen te informeren voor u zich tot een professioneel wendt. Maar Jean Corman stelt nog een andere piste voor: een verlaagde commissie (van 1 %) indien de verkoper zelf een koper voor de woning vindt. De makelaar kan dan steun bieden bij de onderhandelingen over bepaalde punten... en over de prijs, wat de verkoper een comfortabel gevoel kan geven als hij met vrienden te maken heeft.

Wat doet u met de opbrengst: opnieuw kopen of huren?

Stel dat u uw woning hebt verkocht, dan duikt het volgende dilemma op. Gaat u het geld dat u ervoor gekregen hebt gebruiken om een nieuwe woning te kopen, of gaat u het verstandig beleggen en huurder worden? Een heel moeilijk keuze! Eigenaar van zijn eigen nestje zijn, is een comfortabele positie. Sommige mensen voelen zich ‘armer’ als ze geen eigen woning bezitten. Diverse elementen kunnen hen echter van idee doen veranderen.

Eerst en vooral kun je de tijd rijp vinden om aan de zorgen van het eigenaarschap te ontsnappen. Binnen de familie komt de opbrengst van de verkoop misschien op het juiste moment om de kinderen een steuntje in de rug te geven met een schenking. Bovendien zou het kopen van het ideale appartement, nieuw of toch erg recent, wel eens duurder kunnen uitvallen dan verwacht! Met de massale terugkeer naar de stad van de jongste jaren is de vraag naar mooie appartementen sterk gestegen, net als de prijzen. Nog meer dan in het verleden is een appartement van goede kwaliteit per vierkante meter duurder dan een degelijk, maar wat ouder huis. Waarom zou men zijn geld dan niet beleggen en huurder worden? De huidige situatie op de vastgoedmarkt volgt immers een interessante piste. De daling van de rentevoeten die we de jongste jaren kennen, deed veel huurders de stap naar kopen of bouwen zetten. Vaak wordt uit het oog verloren dat het logische gevolg van dat fenomeen is dat het aantal potentiële huurders sterk afneemt. “We hebben het dan vooral over wat wij de goede huurders noemen: mensen met een correct en min of meer zeker inkomen die een kwaliteitsvolle woning van minstens 1000 euro per maand huren”, verduidelijkt Philippe Janssens van Stadim, die de markt al meer dan 30 jaar volgt.

Volgens de wet van vraag en aanbod, die ook voor de vastgoedmarkt geldt, zijn de huurprijzen wel degelijk gedaald voor sommige kwaliteitswoningen (maar niet voor de minder dure woningen). Dat stellen ook heel wat eigenaars met spijt in het hart vast. In een standingvolle verkaveling in Woluwe (Brussel) daalde de huurprijs van de appartementen in twee jaar met 25 %, terwijl de verkoopprijzen met 30 % stegen! Niet alleen is de conjunctuur momenteel gunstig om te verkopen, hij is dat ook om huurder te worden. Een factor om rekening mee te houden want door uw huis te verkopen en het zelf te huren (optie 5), doet u twee keer een gouden zaak!

Optie 3: U verhuurt

Het principe van de cyclus geldt niet alleen voor de vastgoedmarkt, maar ook voor de woning. Uw huis veroudert en grotere herstellingen worden noodzakelijk. Daarmee dient u meer bepaald rekening te houden als u zou overwegen uw huis te verhuren.

Uw huis veroudert

Een huis vraagt niet alleen een regelmatig onderhoud en occasionele kleine herstellingen. Na enkele decennia zijn meestal grotere verbouwingen nodig, vooral dan voor de keuken en de badkamer. Voor dat dilemma stonden de heer en mevrouw Mertens nog niet in het midden van de jaren 80 toen ze hun huis voor een appartement te verruilden. Ze besloten toen hun huis niet te verkopen maar het te verhuren en dat verliep twintig jaar lang zonder enig probleem. Gelegen in een mooie wijk in de Brusselse rand maakte het mooi ontworpen en moderne pand uit de jaren 50 menig Europees ambtenaar gelukkig. Na het vertrek van de laatste ambtenaar echter bleek dat de verouderde keuken en badkamer niet meer voldeden aan de wensen van de potentiële huurders.

Twee mogelijkheden boden zich aan. De eerste was een verlaging van de huurprijs om minder veeleisende huurders te verleiden. Een eenvoudige oplossing, maar een beetje jammer want de woning heeft een aantal fundamentele troeven (de ligging en de kwaliteit van de constructie) die het echtpaar Mertens dan niet kan uitspelen wegens een gebrek dat nochtans gemakkelijk te corrigeren is”, aldus een vastgoedmakelaar die het echtpaar om raad vroeg. Bovendien zal zo’n nieuwe huurder onvermijdelijk ‘van minder goede kwaliteit’ zijn, zoals professionelen dat zeggen. Dit brengt risico’s met zich mee!

Een tweede mogelijkheid was de volledige renovatie van de kamers in kwestie. Logisch gevolg: de woning zou een grote bouwwerf worden en dat zagen deze mensen van 80 jaar niet zo zitten.

Het echtpaar Mertens koos uiteindelijk voor een derde optie: de verkoop van het pand. Oorspronkelijk was dat niet de bedoeling en er ging veel getwijfel aan de beslissing vooraf maar het lijkt toch de verstandigste oplossing. Vooral omdat de vastgoedmarkt het momenteel zo goed doet dat een dergelijke verouderde staat weliswaar onaanvaardbaar is voor een huurder, maar de meeste kopers niet afschrikt. De aankoopprijs zal voor hen immers iets lager uitvallen en het verschil, namelijk de kostprijs voor de renovatie, kan in de tijd worden gespreid. Of hij kan laag worden gehouden door zelf de handen uit de mouwen te steken of de hulp van familie in te roepen. Los van persoonlijke aspiraties of financiële overwegingen, kan de staat van een pand dus doorslaggevend zijn bij de beslissing om het te verkopen of te verhuren.

Waarom verhuren nog zo slecht niet is

Toch moet de situatie op de huurmarkt zoals we die hierboven hebben geschetst u niet beletten om te overwegen de woning te verhuren, zelfs al behoort ze tot het gamma waarin de prijzen de voorbije jaren zijn gedaald. En wel om twee redenen. Eerst en vooral zijn de prijzen de voorbije tien jaar minder sterk gedaald dan de rendementen op obligaties. Hoewel dat zo misschien niet lijkt, behoren eigenaars dus niet tot het verliezende kamp! Bovendien wordt in vastgoed een lager rendement in de loop der tijd gecompenseerd door de meerwaarde. Dat ondervond ook de familie Mertens uit ons voorbeeld. Hun vrienden, de heer en mevrouw Simons, verkochten hun (vergelijkbare) huis twintig jaar geleden, op het ogenblik dat de familie Mertens hun woning begon te verhuren. Ze kregen er omgerekend ± 100.000 euro voor en belegden dat geld in obligaties. Gezien de erg hoge rente op dat moment kregen ze aanvankelijk een inkomen dat tweemaal zo hoog lag als de huur die de familie Mertens inde. Beetje bij beetje keerde de situatie echter om in de loop van de afgelopen twintig jaar. Uiteindelijk kon de familie Mertens haar huis voor iets meer dan 300.000 euro verkopen. Eerst leken ze dus te verliezen maar uiteindelijk kwamen zij als de winnaars aan de streep.

Leve de rentmeester

Na de theorie, de praktijk. Heel wat eigenaars aarzelen om te verhuren, vanwege de onvermijdelijke zorgen die dat met zich meebrengt. Vergeet echter niet dat er professionelen zijn die deze zorgen op zich kunnen nemen.

Deze ‘rentmeesters’ zijn ook lid van de BIV, net als de vastgoedmakelaars. Hun commissie bedraagt nu klassiek 5 % van de huurprijs voor een woning van goede kwaliteit. Of het nu de rentmeester of de vastgoedmakelaar is die de huurder zoekt, hij int in elk geval het bedrag van de eerste huur. Ook dat is niet onlogisch want elke inspanning heeft nu eenmaal zijn prijs...

Optie 4: U verkoopt op lijfrente

Een verkoop met lijfrente is de verkoop van een goed waarvan de verkoper (de crediteur) de volle of de naakte eigendom overdraagt aan een koper (de debiteur), waarbij de betaling van de verkoopprijs volledig of gedeeltelijk wordt omgezet in een lijfrente die pas na het overlijden van de crediteur of na een vooraf bepaalde periode uitdooft. De verkoop gebeurt met een authentieke notariële akte.

Lijfrente is een formule die de meeste eigenaars met kinderen zelfs niet in overweging nemen. Zij beschouwen dit als iets voor mensen zonder rechtstreekse erfgenamen, of voor wie zijn kinderen legaal wil onterven. Dat de lijfrenteformule daarvoor graag gebruikt wordt, klopt overigens. Maar het is ook een goed middel om uw vermogen aan een neef of zelfs een derde na te laten, zonder dat deze de exorbitante rechten moet betalen die bij een schenking of een erfenis horen.

Let op! Als de fiscus erop uitkomt dat de lijfrente ‘gesimuleerd’ wordt en er dus in werkelijkheid geen rente wordt betaald, kunt u zowel door de fiscus als door eventuele erfgenamen in de hoek worden gedreven. De lijfrente zou dan als een ‘vermomde schenking’ worden beschouwd.

Mensen zonder kinderen of die hun erfgenamen willen onterven, zijn echter niet de enige voor wie een lijfrenteformule interessant kan zijn. De zekerheid van een levenslang inkomen spreekt immers steeds meer mensen aan die zich zorgen maken over hun pensioen. Bovendien is de formule van lijfrente in volle eigendom ook heel interessant voor een verkoper die zijn intrek wil nemen in een rusthuis. Met de rente kan het verblijf betaald worden.

Hoeveel rente?

De wet legt geen methode op om het bedrag van de lijfrente te berekenen. De partijen mogen ze vrij bepalen. Uiteraard mag het bedrag niet te laag liggen, anders kunt u zoals gezegd problemen krijgen met de fiscus. U kunt advies vragen aan een vastgoedmakelaar of een notaris. Zij zullen u helpen om het bedrag van de rente vast te leggen.

Financiële lijfrente

Ook de banken hebben formules ontwikkeld waarbij een rente uitgekeerd wordt op basis van een vooraf gestort kapitaal. Het gaat hier dan om ‘financiële lijfrente’: de bank wordt eigenaar van uw kapitaal en keert u levenslang een maandelijkse rente uit (meer hierover in Plus Magazine nr. 190, p. 71). Stel nu dat u eigenaar bent van een woning én over zo’n kapitaal beschikt. Dan kunt u misschien beter uw woning gebruiken als basis voor de lijfrente. De bank wordt dan eigenaar van uw woning en betaalt u in ruil een rente uit. Het kapitaal (waar u zelf eigenaar van blijft) wordt in de erfenis overgedragen. Het zou zelfs aan de kinderen geschonken kunnen worden, wat vaak nuttiger is dan een latere erfenis want dankzij de rente zien de ouders hun toekomst verzekerd.

Het behoud van vruchtgebruik

De verkoop van een woning op lijfrente kan een interessante optie zijn voor iemand die over een bepaald financieel vermogen beschikt, maar een beperkt pensioen heeft. Men kiest dan het liefst voor de formule met behoud van vruchtgebruik, dat wil zeggen met bewoning van het pand, wat trouwens steeds vaker gebeurt.

In dat geval wordt de rente berekend op de waarde van de naakte eigendom. De verkoper-vruchtgebruiker moet de belastingen op het huis betalen (de onroerende voorheffing) en de kosten van de kleine herstellingen. Hij moet ook een verzekering afsluiten om zijn aansprakelijkheid als vruchtgebruiker te dekken.

De koper-naakte eigenaar staat in voor de betaling van de grote herstellingen.

Beperkt in de tijd

Er bestaat ook een andere formule: een rente beperkt in de tijd, tot bijvoorbeeld twintig jaar. De einddatum van de lijfrente moet dus niet noodzakelijk de datum van overlijden van de verkoper zijn. De hoge leeftijd die sommige mensen bereiken – de Française Jeanne Calment werd 122 jaar! – bezorgt menige koper immers een trauma. Als verkoper hebt u er uiteraard alle belang bij om die formule in de mate van het mogelijke te weigeren!

Optie 5: U verkoopt en... huurt uw eigen huis

Is het denkbaar dat u uw woning zou verkopen... om het nadien zelf te huren?

In Nederland gebeurt dat vaak omdat deze praktijk er wordt gepromoot door enkele grote investeerders, zoals verzekeraars. Deze investeerders bezitten daar immers veel woningen. In België is dat niet zo, en daarom is deze formule hier vrijwel onbekend. Toch is ook deze optie het overwegen waard, en te bespreken met een potentiële koper. Wellicht maakt hij er geen probleem van: hij heeft in één klap een huis én een huurder gevonden, en waarom zou de vroegere eigenaar van het pand geen goede huurder zijn?

Zelf hebt u het voordeel dat u kunt blijven wonen in uw vertrouwde omgeving, maar dat u een aantal zorgen doorschuift naar de nieuwe eigenaar (grote herstellingen aan het dak, de ramen,...).

U moet huur betalen, maar daar staat tegenover dat u een behoorlijke som geld ter beschikking krijgt, waarmee u vrij doet wat u wilt. Niets kan u overigens beletten om na enkele jaren toch uw huis te verlaten en andere horizonten op te zoeken als u dat zou wensen. n

Guy Legrand