Vastgoed schenken aan 3 procent

Vastgoed schenken is duur omdat de tarieven snel opklimmen naar 27 procent. Bovendien moet je er ook telkens drie jaar tussen laten. Hoe schenk je vastgoed volgens de regels van de kunst, zodat je slechts 3 procent aan schenkbelasting betaalt?

Wie in België vastgoed schenkt aan zijn kinderen of kleinkinderen, zal daarop steeds belastingen betalen. De schenking van vastgoed moet immers altijd via de notaris gebeuren, zodat je schenkbelasting betaalt.

Wie vastgoed schenkt valt onder de opklimmende tarieven. Concreet betekent dit dus dat hoe meer je schenkt, hoe duurder het wordt. De schenkbelastingen op vastgoed zijn gelijk in de drie gewesten. Wie schenkt aan zijn (klein)kind betaalt op de eerste schijf van 150.000 euro slechts 3 procent, van 150.000 tot 250.000 is dat al 9 procent, de volgende schijf tot 450.00 euro is dat 18 procent en daarboven 27 procent. Als je dus onder de grens van 150.000 euro kan blijven, zit je in het goedkoop bodemtarief van 3 procent. Belangrijk om weten is dat deze progressieve schenkbelasting afzonderlijk wordt berekend ‘per schenker’ en ‘per begunstigde’. Of anders gezegd: ‘per pakketje’ van 150.000 euro betaal je slechts 3 procent.

Pakketjes tellen?

Stel: de ouders hebben samen een appartement in Oostende van 600.000 euro dat ze aan hun twee kinderen willen schenken. Doordat de twee ouders schenken aan hun twee kinderen zijn er vier ‘pakketjes’. Aangezien het bodemtarief van 3 procent van toepassing is per pakketje, zal de schenkbelasting op het volledig appartement slechts 3 procent bedragen of dus 18.000 euro.

Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik

In de praktijk stellen we vast dat in 80 procent van de onroerende schenkingen tussen ouders en kinderen, de ouders het vruchtgebruik voorbehouden en slechts de blote eigendom schenken aan hun kinderen. Concreet komt dit erop neer dat de ouders nog levenslang het vastgoed kunnen bewonen of verhuren. Pas als de ouders overlijden, gaat het appartement volledig naar de kinderen zonder één euro erfbelasting te betalen.

Let wel, bij het schenken met voorbehoud van vruchtgebruik wordt de schenkbelasting berekend op de waarde van de volle eigendom en niet op de blote eigendom. De blote eigendom schenken is dus niet goedkoper dan de volle eigendom schenken.

Schijven van drie jaar

Tarieven hoger dan 3 procent kan je vermijden door niet meteen alles in één keer te schenken, maar dit gefaseerd te doen in verschillende schijfjes van maximaal 150.000 euro. Hiermee wordt de berekeningsbasis immers telkens opnieuw op nul gezet, waardoor men iedere keer opnieuw het bodemtarief van 3 procent geniet. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de schenkers minstens drie jaar tussen elke opeenvolgende schenking laten. Je moet er dus op tijd aan beginnen, zeker als je veel vastgoed hebt en/of weinig kinderen.

Mathematisch schenken

Daarnaast kan je bij een ‘schenking in schijfjes’ onroerende goederen ook gedeeltelijk schenken en bijvoorbeeld met percentages werken, om zo tot de fiscaal voordeligste oplossing te komen. Als je bijvoorbeeld in een hogere schijf zou vallen, kan je in je eerste schenking 60 procent van het appartement schenken en in een tweede schenking (drie jaar later) 40 procent, als dat fiscaal het best uitkomt. Dit gefaseerd schenken van vastgoed met tussenperiodes van drie jaar, staat trouwens uitdrukkelijk op de zogenaamde witte lijst in de drie gewesten. Er is dus zeker geen sprake van fiscaal misbruik als je deze techniek toepast.

Let wel, die termijn van drie jaar speelt niet als het om een schenking aan verschillende personen gaat. Stel dat de ouders net een studio hebben geschonken aan hun dochter, dan hoeven ze voor een nieuwe schenking aan hun zoon geen drie jaar meer te wachten om in de laagste schijf te vallen. Hier speelt de termijn van drie jaar dus niet.

Schenken aan kinderen én kleinkinderen?

Als je partner al overleden is en/of als je slechts één kind hebt, zal je toch al vrij snel in de hogere tarieven terechtkomen. Bijvoorbeeld: een moeder is weduwe en heeft één dochter. Als ze haar appartement wil schenken, is er dus slechts één ‘pakketje’ dat in het laagste tarief valt. Zijn er twee kinderen, dan zijn er twee pakketjes die elk in de laagste schijf vallen. Een mogelijke oplossing bestaat er dan in om ook je kleinkinderen al voor een stuk bij de schenking te betrekken. Dat is immers een interessante techniek om meer ‘pakketjes’ te creëren, die telkens in de laagste schijf vallen.