Mon locataire utilise la maison pour sa profession
Je loue une maison depuis des années au même locataire ; c’est sa résidence principale. Le fisc vient de me faire savoir que je suis maintenant taxé sur le loyer et non plus sur le revenu cadastral parce que le locataire utilise une partie de la maison pour son travail. N’y a-t-il rien à faire ?
Pour le propriétaire, il y a en effet une grande différence de taxation selon qu’un bien immobilier est loué à titre privé comme résidence principale ou à des fins professionnelles. Dans le premier cas (usage privé), le propriétaire est imposé sur le revenu cadastral (RC) indexé (coefficient pour l’exercice d’imposition 2011: 1,5461) et majoré de 40 %. Ce RC est censé représenter la valeur locative annuelle nette de l’immeuble, mais en réalité, il est nettement inférieur aux loyers réels. Lorsque le locataire utilise le logement à des fins professionnelles, ne fut-ce qu’en partie, le Code des impôts veut que le propriétaire soit taxé sur les loyers perçus, diminués de 40 % à titre de charges. Avec un maximum pour les charges égal à 2/3 du revenu cadastral multiplié par 3,87 (coefficient pour l’exercice d’imposition 2011 – revenus 2010) et un minimum, pour le loyer net, égal au RC indexé et majoré de 40 %.
Si le bail n’a pas été enregistré, la location sera considérée pour le tout comme étant faite à des fins professionnelles, et cela, même si le propriétaire ignorait tout de cette utilisation. Il devra alors déclarer les loyers perçus et ce, en dépit du fait que la charge déduite par le locataire ne représente qu’une partie du loyer. Toutefois, une jurisprudence récente, basée notamment sur des arrêts de la Cour constitutionnelle, estime que la totale ignorance de l’utilisation professionnelle permet d’écarter l’imposition du bailleur sur les loyers perçus. Si le bail prévoit expressément une ventilation entre le loyer dû pour la partie privée et celui dû pour la partie professionnelle et s’il est enregistré, le revenu imposable sera fixé pour chaque partie selon les règles qui lui sont propres.
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