Un bail « mécaniquement » renouvelable ?

Un bail de courte durée se transforme-t-il automatiquement en un bail de 9 ans si le propriétaire reste  » silencieux  » avant la troisième année?

Quand un locataire et un propriétaire signent un bail de résidence principale, la durée de location est de 9 ans. Mais, le bail peut être conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans. On appelle ça le bail de courte durée. Se transforme-t-il automatiquement en un bail de 3 ans si le propriétaire ne s’est pas manifesté à « temps » ? La réponse est non, même si certains pensent le contraire.

Prenons un exemple. Un bail de courte durée est signé le 1er juin 2018 entre un locataire et un propriétaire (un bailleur). Ce bail d’un an est renouvelable aux mêmes conditions, mais la durée totale de location ne peut pas dépasser 3 ans. On parle alors de prorogation, soit le fait de prolonger la validité d’un contrat.

Dans le cas qui nous occupe, le propriétaire ne signifie rien à son locataire durant plus d’un an. Mais le 15 février 2020, le propriétaire notifie au locataire son congé moyennant un préavis de trois mois, comme la législation le demande. Le préavis du locataire prend ainsi cours le 1er mars 2020 pour se terminer le 31 mai 2020. Reste que le locataire ne l’entend pas de cette oreille. Il estime que son propriétaire aurait dû lui signifier son congé trois mois avant le 31 mai... 2019. Il estime donc qu’il est désormais protégé par le bail 9 ans et qu’il peut continuer à occuper les lieux. Qui a raison ?

Dans le cas qui nous occupe, c’est le bailleur qui va probablement obtenir gain de cause auprès du juge de paix. Car, prudent, il s’est protégé par une clause inscrite dans le contrat de location qui dit en substance ceci : « à défaut d’un congé notifié au moins 3 mois avant son échéance, le bail sera reconduit de plein droit pour la même durée et aux mêmes conditions. »

EN CLAIR : le bail sera particulièrement précis et devra prévoir l’hypothèse d’un bail initial avec prorogation « de plein droit ».

Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC) précisait à ce sujet, dans une publication de janvier et sous la plume de l’avocat Pierre Rousseaux, qu’un contrat bien rédigé mettra le bailleur à « l’abri de toute mauvaise surprise liée à l’existence d’un bail de 9 ans qui serait vanté par le preneur ». Le bailleur doit cependant ne pas oublier de mettre fin au bail de courte durée 3 mois avant le terme. Et si malgré tout, le locataire reste dans le logement tout en payant son loyer ? Pierre Rousseaux prévient que le bailleur sera prudent et devra s’y opposer en « lui écrivant que la somme perçue l’est sans aucune reconnaissance préjudiciable ». A défaut, le locataire pourrait prétendre à l’existence d’un bail de 9 ans.