Rénover aujourd’hui pour mieux vendre plus tard
Plus personne n’achète de maison pour » toute la vie » : nous changerons presque tous de domicile dans le futur. En attendant, quels sont les postes dans lesquels investir pour rénover, dans l’optique d’une revente à moyen terme ?
Il fut un temps ou emménager dans une maison revenait à se fixer définitivement. Les investissements réalisés à domicile étaient uniquement affaire de préoccupations et de goûts personnels. » Nos parents, nos grands-parents ont acheté ou construit leur domicile jeunes et y sont quasiment restés jusqu’à leur décès, confirme Eric Cloes, rédacteur en chef du magazine Je vais construire. Mais la donne a changé : cette » maison pour la vie » n’existe plus. De nos jours, la plupart des gens changent de domicile à plusieurs reprises, en fonction de l’évolution de leurs besoins : quand les enfants arrivent ou quittent le nid, quand la mobilité s’amenuise... « Il n’est pas rare qu’un couple de 50+ envisage de déménager dans un futur pas si éloigné, tout en sachant que leur prochain domicile ne sera peut-être pas le dernier !
Remplacer sa chaudière : un investissement qui peut être rapidement amorti
De nouveaux paramètres doivent donc être pris en compte lors d’une rénovation, souvent nécessaire quand on vit dans une maison depuis dix ou vingt ans, ou qu’on s’installe ailleurs : quelles options faut-il privilégier pour s’assurer à moyen terme la meilleure valeur possible à la revente ou, tout du moins, une revente facile ? Au contraire, quelles modifications n’impacte-ront que peu (voire pas du tout) le prix de vente ? Et quid des normes énergétiques, de plus en plus compliquées et strictes, lorsqu’on entreprend une rénovation ?
Peu de prise sur le critère principal
Quel que soit l’état du logement au moment où vous le mettrez en vente, le principal critère d’attractivité restera celui de sa situation géographique. » Un chancre bien situe se vendra plus facilement qu’une grosse villa dans un lotissement à la campagne, détaille Eric Cloes. Mais attention : la situation idéale n’est plus celle d’il y a vingt ans, quand il y avait moins de problèmes de circulation. Maintenant, iljaut que l’habitation soit proche de la ville (c’est-à-dire urbaine ou périurbaine) ou à proximité immédiate d’un grand axe permettant d’y accéder. Il faut également une offre proche en transports en commun et en commerces... » Moyennant ce bémol, il reste tout à fait possible d’apporter quelques aménagements » vendeurs « , de petites ou grandes modifications qui vous permettront d’augmenter la valeur du bien ou d’achever de convaincre un acheteur hésitant !
L’isolation : tout ou rien
Dès 2021, toute nouvelle construction devra être neutre (ou presque) en énergie, quelle que soit la Région du pays. Quid des habitations déjà existantes, à l’isolation souvent très perfectible ? Pour l’instant, mais cela va peut-être changer, aucune obligation légale d’améliorer leurs performances énergétiques n’est prévue. Mais estil intéressant de se lancer dans de grands travaux d’isolation ? » L’achat d’une maison n’est pas un acte uniquement rationnel : une passoire énergétique pourra susciter un coup de coeur et trouver acquéreur, quitte à nécessiter de lourds travaux, répond Eric Cloes. Ceci étant, la préoccupation énergétique devient un critère qui prend de plus en plus d’importance dans le choix d’une nouvelle maison. »
Deux scénarios sont possibles, en conclut Sébastien Krier, architecte spécialisé dans la rénovation. » Soit on laisse la maison dans son jus, en laissant l’isolation telle quelle, soit on augmente sérieusement ses performances, pour augmenter la valeur du bien. Mais se contenter de petites mesures ci et là est un très mauvais calcul. » Actuellement, il est possible de rendre une maison des années 60-70 relativement performante, même si cela suppose de lourds travaux. La solution la plus efficace, outre l’isolation de la toiture, consiste à » emballer » la maison d’une couche extérieure d’isolant » L’isolation par l’intérieur est beaucoup Plus difficile à mettre en oeuvre et chère, mais c’est parfois la seule solution pour les façades en ville ou les bâtiments à valeur patrimoniale, ajoute Eric Cloes. Quant à changer les fenêtres, cela se traduit par un plus grand confort [car pas de rayonnement froid, ndlr], mais le temps d’amortissement s’avère beaucoup plus long : il faut donc calculer si l’investissement en vaut la peine, entre autres en fonction du temps qu’on restera dans la maison... «
Les espaces extérieurs : de près, de loin
Longtemps considérés comme secondaires, les espaces extérieurs d’un logement prennent de plus en plus d’importance. » Les abords mettent en valeur ou dévaluent une habitation, confirme Paul-Emmanuel Ferrard, architecte paysagiste. La terrasse est par exemple devenue très importante, car c’est une vraie pièce extérieure. Elle permet de prolonger l’espace de vie dehors dès qu’il fait beau. «
L’espace extérieur ne doit pas pour autant devenir luxuriant et tape-à-1’oeil. » Tout doit être pensé en termes de facilité de circulation, il faut que ce soit élégant et sobre : plus personne n’a le temps d’entretenir un grand jardin, il faut donc que l’entretien soit facile. « Autre élément à prévoir, s’il n’y a pas de garage : un espace de stationnement, » car actuellement, tout le monde a une ou deux voitures « , poursuit Paul-Emmanuel Ferrard. Pour bien faire, la zone de parking ne doit pas être trop loin de l’habitation... mais pas trop visible non plus. «
» La taille du terrain n’est pas ce qui importe le plus, ajoute Eric Cloes. Il faut simplement offrir aux gens la possibilité de manger dehors, de lire un bouquin au soleil, de prendre l’air... En contrepartie, on attache une plus grande importance qu’avant au panorama, à la vue qui porte au-delà du jardin. « C’est un aspect qu’il faut désormais prendre en compte dans l’aménagement extérieur.
Chauffage : un plus sur le certificat PEB
Les pompes à chaleur sont de plus en plus présentes dans les nouvelles constructions tandis dière à gaz ou au mazout doit être » à condensation « . Est-il intéressant de moderniser son système de chauffage dans l’optique d’une revente future ? » Pas sûr que cela ait un impact sur le mix de vente, mais cela forme un tout avec l’isolation, répond Xavier Lalieu, communi:ation manager chez Vaillant. Le système de chauffage et de production d’eau chaude est détaillé sur le certificat de performance énergétique (PEB). » Ce dernier étant obligatoire sur les annonces immobilières, une chaudière performante constitue un argument de vente supplémentaire, pour un investissement limité (+/-5.000 €) et souvent amorti en moins de dix ans.
La maison moderne : un cachet contemporain, moins d’espace total, mais mieux utilisé
Reste à choisir son système de chauffage. Selon Xavier Lalieu, les pompes à chaleur sont peu recommandées dans le cadre d’une rénovation. » Leurs performances sont moindres avec des radiateurs qu’avec un système de chauffage par le sol : l’économie ne sera pas très intéressante. Mieux vaut remplacer, quand c’est possible, chaudières thermiques au mazout ou au gaz par une chaudière à condensation au gaz. Il existe des chaudières à condensation au mazout, mais celles-ci sont plus chères. » Si la maison n’est pas raccordée au gaz de ville, il reste possible d’installer une citerne de gaz liquéfié. A noter que, théoriquement, les chaudières au mazout devraient être interdites dès 2035.
De plus en plus petit
La surface moyenne du logement en Belgique se réduit : de 170 m2 il y a une vingtaine d’années, on est passé à moins de 100 m2 aujourd’hui. Si la multiplication des appartements explique en partie le phénomène, on remarque aussi que les maisons ont tendance à devenir plus petites. Les grandes maisons suscitent donc moins d’intérêt chez les particuliers. Si vous possédez une habitation spacieuse, il peut être intéressant d’envisager une subdivision lorsque vous la quitterez. » Le calcul mérite en tout cas d’être fait même si techniquement, c’est parfois compliqué, estime Eric Cloes. Par exemple, dans le cas d’un lotissement, la plupart des règlements prévoient qu’une parcelle ne peut être destinée qu’à une seule habitation. Et, pour changer cette règle, il faut que l’ensemble des copropriétaires du lotissement donnent leur accord... «
» En attendant, conseille Sébastien Krier, si vous envisagez des travaux de modernisation, n’hésitez pas à prévoir le cas de figure d’une subdivision ou d’une nouvelle attribution des pièces, avec des aménagements » en attente « , qui n’ont pas d’utilité pour le moment mais qui pourraient bien servir plus tard (points d’eau, évacuations, etc.). «
De l’espace et du contemporain
Les logements devenant plus petits, ils sont généralement mieux pensés, selon le principe » moins d’espace total, mais plus d’espace utilisé « . Il en résulte que les habitations qui ont la cote aujourd’hui (et en auront encore plus demain) contiennent peu de séparations et de portes. On y retrouve des espaces ouverts, communiquant notamment via l’extérieur grâce à de grandes baies vitrées. Les grands halls d’entrée disparaissent, de même que les cages d’escaliers massives : l’accès aux étages se fait plus discret.
Faut-il moderniser sa maison en prenant en compte ces principes ? Difficile, voire impensable, d’envisager un long chantier dans son lieu de vie ! » Mais de petites opérations chirurgicales sont possibles, rassure Sébastien Krier. Un exemple ? Il est souvent facile d’ouvrir une lucarne entre la cuisine et la salle à manger. Quant au hall, s’il est difficile de réattribuer une autre fonction à cet espace, on peut y installer des espaces de rangement sur-mesure afin de lui donner une utilité supplémentaire. « Opter pour des rangements sur-mesure ailleurs dans la maison est un investissement intéressant, puisqu’il s’inscrit tout à fait dans la tendance d’une utilisation optimale des espaces. Autre tendance à souligner : la multiplication des points d’eau. En cas de rénovation, ajouter une seconde salle de bain (ou une salle de douche) pourrait s’avérer payant.
Quid de l’esthétique à choisir ? Eric Cloes est ici catégorique : » On remarque une vraie prédominance de la maison avec un cachet contemporain. Le style fermette, ça n’intéresse plus grand monde, sauf si le bâtiment a un intérêt patrimonial ! «
La domotique et le durable
» La domotique amuse les gens, sans plus, estime Eric Cloes. Ce n’est pas bon marché et cela n’apporte aucune valorisation. L’intérêt de ces gadgets est limité : si votre maison est bien isolée, par exemple, cela ne servira à rien d’avoir un système pointu de gestion du chauffage. Le retour sur investissement sera ridicule ! «
La réponse est plus nuancée en ce qui concerne les aménagements durables : s’ils n’augmentent pas spécialement la valeur d’une maison, les économies qu’ils permettent font que la dépense est le plus souvent amortie en une dizaine d’années maximum. Tout dépend donc du temps que vous comptez encore rester dans la maison...
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