1. De relatie makelaar – eigenaar

U bent eigenaar en wilt uw huis verkopen of verhuren. In beide gevallen kunt u een beroep doen op een makelaar. Maar dit moet u weten.

Het contract

Als eigenaar – verkoper

De makelaarsopdracht om een vastgoed te verkopen moet schriftelijk opgemaakt worden. Dat is verplicht, zegt Meester Guy Kerstens, advocaat te Oudenaarde. Een mondelinge afspraak met de makelaar om ‘uw huis tegen die bepaalde prijs te verkopen met een commissie van x procent’ is dus niet geldig en verbindt u tot niets. Pas wanneer u een schriftelijke opdracht tot verkopen hebt ondertekend is de makelaar officieel aangesteld en moet u hem, als u dat zo overeengekomen bent, een commissie betalen.

De vastgoedmakelaar sluit met u (de verkoper) een overeenkomst voor het leveren van diensten. Deze dienstverbintenis betekent echter geen garantie voor het welslagen van de opdracht tot verkopen. De dienstverbintenis houdt wel de garantie in dat de makelaar een bepaald aantal middelen zal inzetten om de opdracht tot een goed einde te brengen.

De makelaar werkt met een voorgedrukt standaardcontract maar dat betekent niet dat deze tekst te nemen of te laten zou zijn. Niets belet u om te proberen bepaalde clausules die u niet begrijpt te laten schrappen of clausules die u niet bevallen te laten wijzigen! Let daarbij vooral op de clausules in verband met het commissieloon (zie: de nadelen).

Als eigenaar û verhuurder

De makelaar zal eerst aan de eigenaar – verhuurder vragen om een verhuuropdracht te ondertekenen. Hierin worden de omstandigheden vastgelegd waarin de makelaar zal handelen en hoe hij zal worden betaald. Geef dus als verhuurder duidelijk de huurvoorwaarden op van het te verhuren goed, zoals wat er in de huur begrepen is en de datum vanaf wanneer het goed verhuurd mag worden. Spreek ook duidelijk met de makelaar af wat de duur van de opdracht zal zijn en hoe ze door beide partijen beëindigd kan worden. Een termijn van drie tot zes maanden is gebruikelijk.

De ‘details’ waarop u moet letten

Geen verkoop, geen kosten

De meeste makelaars rekenen alleen commissieloon aan als ze erin slagen de woning daadwerkelijk te verkopen. Dat is een goede zaak voor de verkoper. De kosten van reclame nemen de makelaars voor hun rekening. Is er geen verkoop dan hoeft u dus niets te betalen, ook niet de reclamekosten die de makelaar uit eigen zak gemaakt heeft. Kijk na of dit zo in het contract vermeld staat. Wees nochtans redelijk. Wilt u extra (en dure) reclame in de speciale katernen van de weekbladen (of de zgn. residentiele katernen van de dagbladen) maak dan hierover een afzonderlijk akkoord met de makelaar.

Negen maanden? Neen!

De duur van de overeenkomst houdt u ook in het oog . De makelaar maakt gratis reclame voor uw woning. Zijn inspanningen (affiches, borden, bewegwijzering) en zijn kosten (fotoreportage in zijn kantoor en op de website) moeten de kans krijgen om te renderen. Daarvoor heeft de makelaar wel wat tijd nodig. Volgens advocaat Guy Kerstens is een termijn van zes maanden gebruikelijk. Gun uw makelaar die tijd. Voor een langere termijn opteren, heeft niet veel zin.

Lees de kleine lettertjes

over de opzeg!

Doorgaans sluit u een verkoopopdracht af voor niet langer dan zes maanden. Normaal eindigt zo’n contract dan ook na afloop van 6 maanden. Wees toch voorzichtig! Er zijn makelaars die in de kleine lettertjes van het contract plaatsen dat u het uitdrukkelijk moet opzeggen, ook al is het voor 6 maanden gesloten! In dat geval wordt het contract stilzwijgend verlengd als u niet uitdrukkelijk hebt opgezegd en bent u opnieuw voor 6 maanden gebonden!

Bent u echter niet tevreden over de diensten van de makelaar, dan kunt u hem voortijdig aan de deur zetten. Zulke verbreking van de kant van de verkoper moet wel nauwkeurig gebeuren. Dat kan alleen met een duidelijke opgave van redenen waarom de makelaar in de fout ging of nalatig was. Deze fouten moeten ernstig genoeg zijn en de verkoper moet de nodige bewijzen verzamelen. Anders riskeert u dat de rechtbank toch een vergoeding aan de makelaar zal toekennen.

Een exclusiviteitsclausule?

Een exclusiviteitsclausule betekent dat enkel deze vastgoedmakelaar (tijdens de in de clausule vermelde periode) het goed mag verkopen. U hebt er dus alle belang bij om zo’n beding uit uw contract te weren als u de handen vrij wilt houden om zelf te verkopen of een tweede makelaar in te schakelen. Bovendien staat u dan veel sterker als u zou merken dat de makelaar te weinig inspanningen levert om het huis te verhuren of te verkopen. U kunt hierover vrij met hem onderhandelen.

Anderzijds, als de vastgoedmakelaar een officiële en exclusieve verkoopopdracht wordt toevertrouwd, zal hij zeker rustig de tijd nemen om de ernst van de solvabiliteit van de kandidaat – kopers na te gaan. Hij zal met andere woorden niet om het even wie om het even wat laten ondertekenen om toch maar als eerste de zaak te kunnen vastleggen en zo de commissie te kunnen opstrijken voor de neus van de collega die u ook zou kunnen ingeschakeld hebben.

Niet aan de deur!

Als u als eigenaar zelf uw woning te koop stelt is de kans groot dat een vastgoedmakelaar reageert op uw advertentie of op de verkoopaffiche voor uw venster. Hij speelt zijn troeven als makelaar uit en biedt aan uw woning via zijn bemiddeling te verkopen. U zwicht voor het argument dat u niets hoeft te betalen als er geen resultaat is en u tekent de makelaarsopdracht.

Maar wat als u het achteraf toch niet zo’n goed idee vindt? Bent u dan gebonden? Gelukkig niet. U kunt immers terugvallen op de wettelijke bedenktijd van 7 dagen. Begint u te twijfelen, dan stuurt u een aangetekende brief naar het vastgoedkantoor waarin u vermeldt dat u afziet van de samenwerking. Op die manier ziet u zonder kosten af van het contract.

LET OP! Deze zevendagenregel geldt enkel als de makelaar u zelf heeft opgebeld of naar u toegekomen is, zonder dat u hem uitgenodigd had of dat u zelf naar het kantoor gegaan was. Hebt u hem zelf uitgenodigd, dan geldt deze bedenktijd niet en bindt het contract u meteen definitief, ook als u het contract thuis getekend hebt.

De voordelen

Voordelen voor de

eigenaar – verkoper

Het dienstenpakket van de ideale makelaar zou er als volgt kunnen uitzien:

Hij geeft objectieve informatie over de toestand van de vastgoedmarkt. Zo kunt u samen met hem uw onroerend goed evalueren en een goede prijs bepalen. Hij benadrukt de goede kanten van een woning door u te vertellen waarop een koper let (zie kaderstuk: Checklist voor de kandidaat-koper, p. 72)

Hij staat in voor alle dossier- en reclamekosten. Hij stelt uw vastgoed voor in de etalage van zijn kantoor, op zijn website en op het internet. Ook plaatst hij een zoekertje in de lokale geschreven pers. Hij zorgt ervoor dat het vastgoed met pijlen is aangeduid en brengt affiches en panelen aan zodat iedereen weet dat het pand te koop staat. Hij organiseert huisbezoeken, komt stipt op tijd en houdt u regelmatig op de hoogte van de lopende contacten.

Hij verzamelt alle onontbeerlijke administratieve en juridische documenten.

Hij onderzoekt de financiële aspecten van de operatie met de potentiële klanten en doet een eerste controle van hun solvabiliteit.

Voordelen voor de

eigenaar – verhuurder

De makelaar stelt een duidelijke omschrijving van het te verhuren goed op, met alle details die een kandidaat – huurder zouden kunnen interesseren. Hij vraagt de eigenaar – verhuurder welke specifieke clausules hij wil opnemen in het huurcontract, hoe de waarborg moet worden vastgelegd, welke onderhoudscontracten er zijn (verwarming, waterverzachters, alarmsystemen),...

Gaat het om een appartement, kantoor of handelszaak, dan zal de vastgoedmakelaar bij de eigenaar informatie vragen over de huurlasten. Hij zal aan de eigenaar een kopie van de verrekeningsstaten van de lasten vragen en zelf het gemiddelde controleren van de maandelijkse lasten om in akkoord met de verhuurder een toereikende maandelijkse provisie vast te leggen.

De nadelen

Zelf een koper gevonden,

toch moet u commissie betalen!

Dit nadeel doet zich enkel voor wanneer u met de makelaar een exclusief verkoopcontract hebt afgesloten (zie hoger). Vindt u in dat geval zelf toch nog een koper, meestal zal dat een familielid zijn of iemand uit uw kennissenkring, dan is het uiterst pijnlijk voor uw portemonnee dat u toch een commissieloon moet betalen.

TIP U kunt een dergelijke situatie vermijden door eerst uw woning aan mogelijke kandidaten uit uw naaste omgeving aan te bieden vooraleer u een beroep doet op een makelaar. Of u kunt een voorbehoud hierover formuleren in de makelaarsopdracht. Laat in dat geval een clausule in het contract opnemen waarin staat dat als u uw huis aan een familielid verkoopt, u geen commissie verschuldigd bent.

Het contract is afgelopen,

toch moet u commissie betalen!

Het contract met uw makelaar is afgelopen. Enkele maanden later verkoopt u uw huis. Het is mogelijk dat uw makelaar toch commissie eist omdat de koper tijdens de duur van het contract inlichtingen is komen inwinnen in zijn kantoor en hij dus eigenlijk via de makelaar bij u is terechtgekomen. Deze gevallen zijn eerder uitzonderlijk, maar het gebeurt. In elk geval moet de makelaar bewijzen dat de koper via hem met u in contact is gekomen. Sommige makelaars laten u daarom op het einde van de overeenkomst een ‘kandidatenlijst’ tekenen met de namen van personen die in zijn kantoor inlichtingen zijn komen vragen en aan wie hij uw huis heeft voorgesteld. Let op dat de lijst realistisch is. Teken geen pagina’s lange lijst die u overdreven lijkt.

De kosten

Het tarief is vrij

De notarissen hebben wettelijk vastgelegde barema’s voor hun ambtsverlening bij verkoop van onroerende goederen. Voor de commissielonen van vastgoedmakelaars zijn er echter geen verplichte barema’s. De meeste makelaars zullen verwijzen naar de tarieven die aanbevolen worden door hun beroepsinstituut (BIV, zie kaderstuk Adressen en organisaties, p. 73). Deze tarieven zijn echter geen verplichting. Ze hoeven dus niet nageleefd te worden. De vermelde percentages van commissielonen en schalen zijn een soort richtprijs waarover te onderhan- delen valt. Houd wel voor ogen dat heel lage percentages soms ook heel lage resultaten zullen opleveren.

Een makelaar die onder de prijs werkt, zal meestal zijn verkoopinspanningen tot een minimum beperken en daar bent u als potentiële verkoper wellicht niet mee gebaat. De meeste bonafide vastgoedmakelaars rekenen een tarief aan van 3 tot 5 % op de totale verkoopprijs van het goed. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het percentage voor de commissie in principe zou mogen zijn.

LET OP! Houd er rekening mee dat u bovenop het aangeduide tarief nog 21 % btw moet betalen en denk eraan in het contract te vermelden dat de commissie moet worden berekend op basis van de werkelijke verkoopprijs. Die kan namelijk lager zijn dan de vraagprijs!

Wie betaalt en wanneer?

De eigenaar die een verkoopopdracht geeft aan de vastgoedmakelaar staat ook in voor de betaling van het commissieloon.

U betaalt het overeengekomen commissieloon het best bij het verlijden van de notariële akte. Dan pas bent u immers zeker dat de verkoop daadwerkelijk doorgaat en dat de koper met geld over de brug zal komen. U ontvangt dan ook effectief de koopprijs en daarvan kunt u dan de makelaar betalen.

TIP Sommige makelaars stellen voorop dat het commissieloon (of een deel daarvan) al moet betaald worden bij de ondertekening van de onderhandse akte (het zogenaamde compromis). Advocaat Kerstens raadt dit ten stelligste af: op dat ogenblik is er niet de minste garantie dat de koopprijs ook zal betaald worden. De koper kan misschien niet voldoende geld op tafel leggen, of er kunnen andere hinderpalen opduiken zoals bodemverontreiniging of overhypothekering.

Andere makelaars wensen dat een deel van de commissie reeds wordt afgehouden van het voorschot dat de koper betaalt. Ook hierop gaat u beter niet in. Het is aangewezen om het volledige voorschot te deponeren bij de notaris.

Iris Riemschoot